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商办限购一年成交量跌九成

发布于2018-03-29 分类:行业动态 来源:北京商报 记者 阿茹汗 阅读(110)

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    自2017年3月26日北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》后,商办项目回归商业办公属性成为重要的楼市调查内容之一,整体市场成交也因此全面降温。商办限购一年整,数据显示,北京商办项目签约3589套,环比调控前一年跌幅达到了94.6%,市场成交结构基本集中在通州少数符合调控政策的商务公寓。


    由于政策严格限定了商办项目购买人的条件,商办项目签约量出现骤减。以北京像素项目为例,该项目于2009年末首期开盘,2010年初北京开启住宅限购,“商住两用”、“不限购”曾是北京像素诱人的卖点,据了解,在成交火热之时,北京像素小区内的中介公司有近20家,而如今,北京商报记者走访发现,小区内只有两家中介公司。中介公司人员介绍,目前该小区一个月的成交量在10套左右,交易已冷清了不少。


    中原地产首席分析师张大伟表示,史上最严格的商办限购政策,对北京楼市之前过热的商办市场打击非常明显,受此影响整体市场全面冰冻。与调控前相比,整体市场成交量全面萎缩,特别是在2017年3月调控前,商住签约单月接近万套,而在调控后,剔除通州个别项目的商务公寓,市场整体接近零成交。


    除了成交量下降外,商办项目成交价格也回落明显。例如,北京像素、林肯公园、明天第一城小区的单价都出现了不同程度的下跌,北京像素单价下跌2万元/平方米,林肯公园房价跌幅在1万元/平方米左右,明天第一城的房价也跌了1万元/平方米左右。中原地产数据显示,从平均价格看,商办市场二手房价格已平均下调超过30%,部分二手房商住甚至出现了价格跌幅超过40%。


    值得关注的是,商办量价齐跌只是商办限购政策出台影响的一大表现,土地市场亦如此,商办限购后出让的数宗商办地块溢价率明显下调,中原地产数据显示,限购前商办土地平均溢价率达到115%,而最近一年溢价率只有12.39%。


    受限购影响,商办市场进入深度调整期。那么商办项目的未来出路在哪?多位业内人士普遍认为这取决于政策的走向,但可以确定的是,期待像以往那样放开商办产品进入居住领域是不可能的。


    值得一提的是,上海、广州先后对商办类产品进行了微调整,允许个别项目有条件地由商转租,作为长租公寓运营,这似乎给冰封的商办市场吹来暖风。以上海为例,去年12月,海宝山区发布《宝山区首批存量商办项目转型租赁住宅方案完成上报备案》,有条件地批准3个项目转型为租赁住宅。安居客首席分析师张波认为,无论政策如何微调,都会严守“商改住”这条红线,回归商业本质和“商改租”是未来商办类项目的两个大方向。其一是回归商业的本质;其二是转住为租,未来政策对于租赁会有更多倾斜,租赁市场也将进一步扩大,在国家多渠道并建的政策指引下,租赁市场也将有更多发展机会。这也将成为盘活存量商办项目的出路之一。

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