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调控政策重压下 深圳楼市投资风口转向

发布于2018-01-19 分类:行业动态 来源:第一财经日报 阅读(30)

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  随着“房住不炒”、“租售并举”的出台与落实,房地产住宅市场迎来密集调控期,而另一边商业地产“去库存”依然是主旋律。


  因为国内投资渠道有限,商办物业成为良好资产配置。数据显示,两者的博弈开始向商业地产倾斜。


  深圳官方数据显示,2017年,深圳全市一手住宅供应326.6万平方米,环比下降31.1%,成交259.3万平安米,环比下降38.0%;从供应套数来看,一手住宅批售33707套,环比下降30.4%,一手住宅成交25820套,环比下降36.2%。


  不管是面积还是套数,2017年,深圳新房供应及成交均为10年来最低。而同期,深圳成交均价54445元/平,环比上升1.9%,量跌价微涨。


  相反,2017年深圳甲级写字楼的供给量和吸纳量呈现创新高的状态。戴德梁行(微博)数据显示,2017年深圳全市甲级写字楼的新增供应为850392平方米,同比增加30.83%。同期,吸纳量为767471平方米,同比增加127.88%——这个增幅远远高于商品住宅市场一二手的成交增幅。


  至于商业市场(包括商务公寓),深圳中原的数据显示,2017年深圳一手商业成交86万平方米,同比上升27%。全年均价为60365元/平方米,同比上升12%;二手方面成交量回落19%至44万平方米,但商铺均价约89752元/平方米,同比上升5.2%。


  深圳中原董事总经理郑叔伦认为,商业地产的投资价值将被重新审视。


  “传统的调控手段就是增加供应、压抑需求,但这会造成三四线城市产能过剩,需要去库存。如今调控的新思路是’房租不炒’、’租售并举’。压抑房产的投资属性,放大房产的居住属性。”


  郑叔伦表示,调控新政影响楼市投资策略,“我接触的很多投资客户正在改变思路。从短线投机、等待房价攀升转为长期投资,收取稳定的租金收入。”


  “目前深圳的住宅租金回报率在1.5%左右,但商业地产的租金回报率有4%。我认为,以前投资看价格,现在看价值(租金回报等)。商业地产的投资价值不一定会体现在马上的价格上,但是租金收入会更稳定。”


  各种力量杂糅下,市场正在表现出新的局面,商办大宗交易开始呈现常态化。


  深圳中原给出的监测数据显示,2015年深圳大宗物业交易成交约122宗,所涉金额约306亿;2016年成交约154宗,金额约428亿;2017年成交约183宗,金额约514亿。


  2017年,深圳全市工业类的大宗交易“量跌价升”,反而是写字楼和公寓成为成交量的主要产品类型。


  深圳中原投资部总经理杨创慧指出,“表示在住房市场继续受控、深圳企业环境不断向好等多因素影响下,大宗交易将持续活跃,特别是商办市场,作为资产配置深受市场青睐。”


  其中,深圳商业商铺仍是大宗交易最为活跃的版块,主要买家为投资公司;而写字楼和公寓的成交量明显增加,主要买家为自用实业公司及基金。


  杨创慧预测,深圳写字楼和公寓将是市场成交主角,量价齐升。不过,商业价格上升压力较大,成交将有所放缓。

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