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聊城市物业管理条例(草案)

发布于2020-03-19 分类:聊城楼市

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第一章 总 则

    第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业以及其他当事人的合法权益,构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系,改善人民群众的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

    第二条 聊城市行政区域内的物业管理活动适用本条例。

    前款所称物业管理,是指对物业管理区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他日常管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

    第三条 本市物业管理坚持党委领导,实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。

    业主大会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业等在社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动。

    推动在业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业中设立基层党组织,开展党的活动。

    第四条 市、县(市、区)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系,推动物业服务社会化、市场化、专业化、智能化。

    县(市、区)人民政府应当推动建立物业服务第三方评估制度,支持、引导业主委员会、物业管理委员会、建设单位、物业服务企业等委托第三方评估机构开展物业承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

    第五条 市、县(市、区)人民政府住房和城乡建设行政主管部门(以下统称物业主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理和指导工作。

    公安、民政、财政、自然资源和规划、生态环境、应急、市场监管、城市管理等相关部门按照各自职责,负责物业管理区域内相关的监督管理工作。

    县(市、区)人民政府应当加强对本辖区内物业管理工作的组织领导,建立并完善由辖区内物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府及相关部门和单位参加的物业管理部门联席会议制度,统筹推进辖区内物业管理各项工作,协调解决辖区内物业管理重大问题。

    街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会的日常活动,调解物业管理纠纷,并配合物业主管部门对物业管理活动进行监督管理。

    社区居民委员会具体负责指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会的组建和依法依规开展日常工作,调解物业纠纷,协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

    业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责,支持、配合社区居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

    物业服务行业协会应当加强行业自律管理,制定行业规范,培训从业人员,规范从业行为,促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。

    物业服务企业应当遵守国家、省、本市有关物业服务企业信用信息管理的规定,依法诚信、规范经营,提升物业服务水平。

    第六条 倡导绿色、智慧物业管理。鼓励采用新技术、新方法提高物业管理质量和服务水平,营造安全、舒适、文明、和谐、美好的工作和生活环境。

第二章 新建物业与前期物业管理

    第七条 物业管理区域的划分,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素,遵循相对集中、服务便利、资源共享、便于管理的原则。

    已经形成独立物业管理区域的,不再重新调整,但物业管理区域业主共同决定分割或者合并物业管理区域的除外。

    同一个建筑区划内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地,应当划分为一个物业管理区域;但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域。

    规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理区域。

    第八条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的,应当向物业所在地街道办事处或乡(镇)人民政府提出申请,由街道办事处或乡(镇)人民政府会同县(市、区)物业主管部门进行审查,确需调整的,应于五个工作日内予以确认并在物业管理区域内进行公告。

    第九条 物业管理区域依法成立业主大会之前,建设单位应当依法通过招标方式选聘物业服务企业提供前期物业服务,并按照有关规定拟定临时管理规约。

    建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务,应当签订前期物业服务合同,前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定,最长期限不超过二年。

    前期物业服务合同期满,尚未成立业主大会,物业服务企业继续按照原合同提供服务的,经物业管理区域占业主总人数百分之五十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之五十以上的业主联名书面提出更换物业服务企业的,可以由物业管理委员会或街道办事处、乡(镇)人民政府通过招投标方式选取物业服务企业提供物业服务。

    第十条 建设单位应当在物业交付使用十五日前与选聘的物业服务企业对物业管理区域内的物业共有、共用部位和设施设备进行承接查验,确认查验结果,形成查验记录,签订物业承接查验协议,并向业主公开查验的结果。物业承接查验应按照下列程序进行:

(一)确定物业承接查验方案;

(二)移交有关图纸资料;

(三)查验共用部位、共用设施设备;

(四)解决查验发现的问题;

(五)确认现场查验结果;

(六)签订物业承接查验协议;

(七)办理物业交接手续。

    物业承接查验发现的问题,建设单位应当在三十日内予以整改,或者委托前期物业服务企业整改。

    物业交接后,发现存在隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。

    建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在承接查验过程中共同侵害业主利益的,应当共同承担赔偿责任。

    物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。无约定或者约定不明的,由建设单位承担。

    第十一条 物业服务企业应当自物业交接验收后三十日内,持下列文件向县(市、区)物业主管部门办理物业承接验收备案手续:

(一)物业承接查验协议;

(二)建设单位移交资料清单;

(三)查验与交接记录;

(四)其他与承接查验有关的文件。

    建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

第三章 业主、业主组织和物业管理委员会

    第十二条 房屋等建筑所有权人为业主。

    尚未登记取得所有权,符合下列条件之一的,可以认定为业主:

(一)基于买卖、赠与、继承、受遗赠、拆迁补偿等旨在转移所有权的民事法律行为已经合法拥有建筑物专有部分的单位或者个人;

(二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

(三)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

(四)其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

    第十三条 业主对物业管理区域内共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定:

(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;

(二)选举或者更换业主委员会委员、候补委员;

(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方式;

(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业提供服务;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)申请改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)申请分立或者合并物业管理区域;

(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

    决定第(五)、(六)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(七)项事项,应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意。

    第十四条 业主可以以幢、单元、楼层为单位,共同决定本单位范围内的物业管理事项。事项范围和决定程序由业主大会议事规则或者物业管理区域内的全体业主共同决定。

    第十五条 业主可以成立业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成,对物业管理区域内共用部分实施共同管理,按照相关规定开展与物业管理有关的活动。

    一个物业管理区域成立一个业主大会。

    未成立业主大会,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他应急处理事项的,由物业管理委员会履行业主大会职责或由物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府指导协助业主共同决定。

    第十六条 建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

    符合《山东省物业管理条例》规定的首次业主大会会议召开条件的,建设单位应当推荐业主代表作为临时召集人;临时召集人应当召集占总人数百分之五以上或者交付面积占建筑物总面积百分之五以上的业主向街道办事处、乡(镇)人民政府提出书面申请成立业主大会。

    占总人数百分之五以上或者交付面积占建筑物总面积百分之五以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府提出书面申请成立业主大会。

    第十七条 街道办事处、乡(镇)人民政府应当自接到申请之日起三十内,指定代表担任筹备组组长,具体负责组织成立首次业主大会会议筹备组并开展筹备工作。

    筹备组由七人以上单数组成,由业主和建设单位、前期物业服务企业、街道办事处或乡(镇)人民政府、社区居民委员会和社区党组织等派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

    筹备组业主代表不得担任首届业主委员会委员。

    筹备组应当自成立之日起十日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告,公告时间不得少于七日。

    第十八条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起七日内,向筹备组提供以下资料:

(一)物业管理区域划分备案证明;

(二)房屋及建筑物面积清册;

(三)业主名册;

(四)规划总平面图;

(五)交付使用共用设施设备的证明;

(六)物业服务用房备案证明。

    首次业主大会会议筹备组工作所需经费,由建设单位承担。

    第十九条 筹备组应当开展以下工作,并就其确定的事项在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示:

(一)确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积;

(二)制定首次业主大会会议召开方案;

(三)拟订管理规约和业主大会议事规则草案;

(四)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;

(五)制定业主委员会选举办法;

(六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

    前款规定的议事规则,至少应当包括业主大会的议事方式、表决程序,业主委员会的组成、任期、罢免和递补等事项,并不得违反法律法规的强制性规定。

    业主对公示内容有异议的,筹备组应当研究处理并作出答复。

    筹备组应当自成立之日起六十日内,组织召开首次业主大会会议。

    第二十条 首次业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

    首次业主大会,至少应当审议并通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会委员和候补委员。

    根据本条第二款决定的事项,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

    业主拒付物业公共服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他侵害业主共同权益行为的,业主大会应当在管理规约和业主大会议事规则中对其参与权、选举权等行使予以限制。

    第二十一条 业主大会会议的决定,应当自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于七日。

    第二十二条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持以下资料向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府备案:

(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

(二)业主大会决议;

(三)管理规约、业主大会议事规则;

(四)业主委员会委员、候补委员名单;

(五)法律法规要求的其他资料。

    材料齐全的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当当场予以备案,并在备案后五个工作日内将备案资料抄送县(市、区)物业主管部门,同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更的,应当及时办理备案变更手续。

     第二十三条 业主委员会由三人以上单数组成,具体人数根据物业管理区域的实际情况确定。候补委员人数按照不超过业主委员会委员人数确定。候补委员列席业主委员会会议,不具有表决权。

    业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。

    自然人业主应当符合下列条件:

(一)遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力;

(二)具有完全民事行为能力;

(三)按时足额交纳物业服务费、不存在欠缴专项维修资金及其它需要业主共同分担费用的情况;

(五)本人、配偶及其直系亲属与物业管理人无直接的利益关系;

(六)未被列为失信被执行人;

(七)未有本条例规定的房屋使用禁止规定的行为;

(八)未有法律、法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。

    有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员、候补委员:

(一)因故意犯罪被判处刑罚,执行期满未逾五年;

(二)候选人报名日期截止前三年内,因物业管理相关违法行为受到行政处罚;

(三)候选人报名日期截止前三年内欠缴物业管理费或者物业专项维修资金累计达三个月以上;

(四)因违法违纪等原因被国家机关、企业事业单位开除公职或者辞退;

(五)有较为严重的个人不良信用记录或者严重违反社会公德造成恶劣影响;

(六)法律、法规规定其他不宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。

    第二十四条 业主委员会委员候选人通过下列方式产生:

(一)社区党组织推荐;

(二)居民委员会推荐;

(三)业主自荐或者联名推荐。

    筹备组根据业主委员会委员候选人产生办法从按照前款方式推荐的人员中确定业主委员会委员候选人名单,报社区党组织。

    社区党组织引导和支持业主中符合条件的党员积极参选业主委员会委员,通过规定程序担任业主委员会委员。

    第二十五条 首次业主大会选举产生业主委员会委员、候补委员。

业主委员会委员、候补委员首轮选举应当获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

    第二十六条 业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过五年,可以连选连任。

任期内业主委员会委员出现空缺的,由候补委员递补。具体递补办法由业主大会议事规则约定。

    第二十七条 业主委员会委员、候补委员不得有下列行为:

(一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定;

(二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料,或者擅自使用业主大会、业主委员会印章;

(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服务合同;

(四)侵占、挪用业主共有资金,将业主共有资金借贷给他人或者以业主共有资金为他人提供担保;

(五)收受物业服务企业或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的红包礼金、减免收费、停车便利等利益;

(六)违规泄露业主信息;

(七)与本业主大会订立合同或者进行交易;

(八)为在本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业;

(九)拒不执行街道办事处、相关主管部门关于本物业管理区域的整改要求或者人民法院有关裁判;

(十)侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会委员、候补委员有前款行为之一的,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,终止其业主委员会委员、候补委员资格。

业主委员会委员、候补委员资格终止的,应当自资格终止之日起三日内,将其保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物,移交给业主委员会;拒不移交印章、相关财物和档案资料的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令移交,物业所在地公安机关应当予以协助。

第二十八条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定,且不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定。业主委员会作出的决定违反法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定,或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,由签字同意该决定的业主委员会委员承担相应的法律责任。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销;业主大会、业主委员会作出的决定侵害公共利益或者违反法律、法规和规章的,由街道办事处、乡(镇)人民政府责令改正,拒不改正的,由街道办事处、乡(镇)人民政府予以撤销。

第二十九条 住宅小区有下列情形之一的,街道办事处、乡(镇)人民政府负责组建物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的;

(三)业主大会会议成立后未能选举产生业主委员会或者需要重新选举业主委员会,经街道办事处、乡(镇)人民政府指导、协调仍不能选举产生的。

第三十条 物业管理委员会由街道办事处、乡(镇)人民政府组织成立,由业主成员以及街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会、建设单位、社区党组织等派员组成。

物业管理委员会由七人以上单数组成。其中业主成员不少于二分之一,由街道办事处、乡(镇)人民政府在业主中推荐产生,物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本条例规定的业主委员会委员条件。

街道办事处、乡(镇)人民政府应当自物业管理委员会成立之日起十日内,将成立情况书面告知县(市、区)物业主管部门。

物业管理委员会主任由社区党组织代表担任,副主任由居民委员会指定担任,至少有一名业主代表。物业管理委员会成员及工作分工情况应当在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处、乡(镇)人民政府或者县(市、区)物业管理行政主管部门协调处理。

第三十一条   物业管理委员会应当依法履行职责,依照法律、法规的规定,就物业管理区域内共同管理事项征求全体业主意见,形成决定。

物业管理委员会会议由主任召集和主持;主任因故不能召集和主持的,应当指定一名副主任召集和主持。

物业管理委员会应当推动召开业主大会会议,选举产生业主委员会。

物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起十日内,与业主委员会办理财物和相关资料移交手续后解散。

第四章 物业管理服务

第三十二条 物业服务内容主要包括下列事项:

(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

(二)公共绿化的维护;

(三)公共区域环境卫生的维护;

(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

(七)物业服务档案和物业档案的保管;

(八)其他物业管理事项。

物业服务的具体项目和服务标准,按照合同约定。物业服务内容约定不明的,参照市物业主管部门发布的物业服务标准执行。

第三十三条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示,并及时更新:

(一)物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话、二十四小时值班电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

(三)电梯、消防、监控、门禁等设施设备的维修保养合同、维修保养单位的名称、资质、联系方式、维修保养方案和应急处置方案等;

(四)公共水电费用分摊情况、公共收益收支与专项维修资金使用情况;

(五)小区内道路、照明、绿化、排水、环境卫生等共用部位、共用设施设备属于业主公摊、物业服务企业代管性质的运行费用收支情况;

(六)房屋装饰装修以及使用过程中的注意事项;

(七)物业服务合同约定的其它应当公示的信息。

业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当及时予以答复。

第三十四条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务,还应当遵守以下规定:

(一)严格执行国家和省规定的物业服务技术标准、服务规范;

(二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

(三)确保消防等公共安全设施完好有效;

(四)建立各种突发事件的应急处理机制和工作预案;

(五)按照有关规定,将物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示;

(六)在物业管理区域内公示服务监督电话,定期听取业主关于改进和完善服务的意见和建议;

(七)配合社区居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。

县(市、区)物业主管部门应当对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查,并记入该企业信用档案。

第三十五条 物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料:

(一)小区共有部分经营管理档案;

(二)小区监控系统、电梯、水泵、有限空间等物业共有、共用部位和设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录;

(三)水箱清洗记录及水箱检测报告;

(四)住宅装饰装修管理资料;

(五)业主名册;

(六)签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议;

(七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

第三十六条 物业服务企业不得有下列行为:

(一)违反物业服务合同约定,减少物业服务内容、降低物业服务质量和标准;

(二)违反物业服务合同约定,将物业服务费用、汽车停放费、公共水电费等捆绑收费;

(三)擅自增加收费项目、提高收费标准,超期收取费用;

(四)擅自处分属于业主的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权;

(五)擅自拆除、损坏住宅物业管理区域内的建(构)筑物及其设施设备;

(六)通过限制、中断供水、供电、供热、燃气或者利用门禁、电梯控制系统限制业主出入等方式损害业主合法权益;

(七)骚扰、恐吓、威胁、暴力侵害业主、业主委员会委员;

(八)擅自撤离物业管理区域;

(九)物业服务合同解除或者终止时,拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和属于业主的档案资料、物品、资金;

(十)泄露业主或者物业使用人信息;

(十一)法律、法规禁止的其他情形。

第三十七条 物业服务企业有下列行为之一的,应当计入物业服务企业信用档案。

(一)企业或者企业主要负责人因物业服务企业承担过错原因,通过人民法院司法程序认定,被列入失信被执行人名单的;

(二)物业服务企业在物业服务活动中承担主要责任的生效判决裁决、被各级物业管理及其他行政主管部门行政处罚、公开通报等拒不执行、整改的;

(三)经司法机关或者行政机关确认因物业服务企业全部责任或者主要责任发生的重大安全事故的;

(四)因物业服务企业过错引发重大群体上访或者越级上访事件,影响社会稳定,造成严重不良后果的;

(五)因物业服务企业责任被媒体公开曝光、在社会上造成恶劣影响的;

(六)存在其他严重不良行为的。

第三十八条 物业服务企业应当与业主、业主委员会建立沟通协调机制,采取多种方式听取业主、业主委员会对物业服务的意见建议,对合理的意见建议应当采纳,不予采纳的应当说明理由。

第三十九条 业主大会选聘物业服务企业,应当在街道办事处或者乡(镇)人民政府监督指导下进行。物业管理行政主管部门应当提供参与选聘或者投标的物业服务企业信用等级信息。

经业主大会授权,业主委员会或者物业管理委员会与物业服务企业应当签订物业服务合同。在签订物业服务合同七日前,应当将物业服务合同文本在物业管理区域内公示,听取业主意见。

物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内,向物业所在地县(市、区)物业主管部门备案。

第四十条 物业服务合同期满前三个月,业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约,并将结果及时告知物业服务企业。双方同意续约的,业主委员会与物业服务企业应当重新签订物业服务合同。

解除或终止物业服务合同的,双方应依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的,应提前六十日通知。

物业服务企业未按照合同履行通知义务并办理退出交接手续的,不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

业主大会或者物业管理企业决定提前解除物业服务合同的,应当告知对方,并提前三个月在物业管理区域内公告全体业主。

第四十一条 物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当与业主委员会或者物业管理委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续,同时履行交接义务。

物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新的物业服务企业进场服务。物业服务企业拒不移交有关资料或者财物的,或者拒不撤出物业管理区域的,业主委员会或者物业管理委员会可以向街道办事处、乡(镇)人民政府、县(市、区)物业主管部门报告,并向辖区内公安机关请求协助,或者向人民法院提起诉讼,要求物业服务企业返还占用的物业管理区域。

物业服务企业退出物业管理区域时,业主大会仍未选聘新的物业服务企业,也未作出自行管理决定的,由全体业主共同承担管理责任。街道办事处、乡(镇)人民政府应当及时指导和协助业主大会选聘新的物业服务企业。情况紧急时,应当启动管理预案,并书面报告物业所在地的县(市、区)人民政府。

第四十二条 物业服务企业与业主委员会办理交接时,交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状进行确认,并报物业所在地的街道办事处或者乡(镇)人民政府备案。

第四十三条 住宅物业公共服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的物业服务收费标准,价格主管部门应当根据当地经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况适时调整。

市物业主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单,明确服务标准和服务内容。物业服务行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则,供业主和物业服务企业在协商物业服务费用时参考。

第四十四条 业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业公共服务费。

前期物业服务的空置物业,空置时间超过六个月的,物业服务收费不得超过收费标准的百分之六十。

其他物业交付后空置六个月以上的,其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。已竣工但是尚未出售或者尚未交付的物业,物业公共服务费由建设单位承担。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

物业所有权发生转移或者灭失的,业主应当结清物业公共服务费。

第四十五条 业主欠交物业公共服务费的,业主委员会或者物业管理委员会、物业服务企业可以通过催交或者在物业管理区域内公示等形式,督促其交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可依法申请仲裁或者提起诉讼。

物业服务企业不得以捆绑收费或者强制停水、停电等方式催交物业公共服务费。

第四十六条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、环卫、有线电视、通信、宽带数据传输等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务,停止对已交费用户和公共部分的服务。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但是可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第四十七条 发生突发事件时,街道办事处、乡(镇)人民政府负责落实市、县(市、区)人民政府制定的各项紧急措施,指导物业服务企业开展各项应对工作。物业服务企业应当按照要求服从政府统一指挥,积极配合相关单位开展工作,落实应急预案以及各项应急措施。业主应当遵守紧急措施管理规定及物业服务企业的相关制度。

提供突发事件应急物业服务的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期间产生的费用,由物业服务企业核算后递交书面申请,街道办事处、乡(镇)人民政府经审核后按照政府有关规定执行。

第四十八条 物业主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理,及时处理物业服务投诉;引导物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和行业监督作用,建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度。

物业服务行业协会可以根据物业服务项目类型、物业服务内容、服务标准等因素,定期发布物业服务成本信息。

第五章 物业的使用与维护

第四十九条 业主、物业使用人应当遵守法律、法规和管理规约,按照规划用途合理、安全使用物业。

业主、物业使用人不得有下列行为:

(一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置,超荷载存放物品;

(二)违法建设建筑物、构筑物或者破坏、擅自改变房屋外貌;

(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,侵害业主共同利益;

(四)擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营活动;

(五)违反规定出租房屋;

(六)违反规定饲养动物;

(七)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;

(八)违规存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;

(九)擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物、乱堆乱放杂物等方式占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共有共用区域、部位,或者损坏消防设施等共有共用设备设施;

(十)任意弃置垃圾、排放污水、高空抛物、制造超标噪音或者露天焚烧杂物;

(十一)在规定区域外停放车辆;

(十二)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

(十三)违规私拉电线、电缆为电动车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车充电;

(十四)法律、法规和业主公约、管理规约禁止的其他行为。

第五十条 业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业,并与物业服务企业签订装饰装修服务协议。协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运要求以及费用、施工时间等内容。未签订协议的,物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约的约定,禁止装饰装修施工人员、材料进入物业管理区域。

业主、物业使用人或者物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的物业楼内显著位置公示。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人未提前告知或者违反相关规定及装饰装修服务协议的,物业服务企业应当及时劝阻;拒不改正的,物业服务企业应当及时向有关主管部门报告。

第五十一条 物业管理区域内规划的车位、车库,应当首先满足业主、物业使用人的需要。尚未出售的车位、车库,业主、物业使用人需要承租的,建设单位应当出租。

建设单位或者委托的物业服务企业应当每季度将车位、车库出售、出租的情况在物业管理区域显著位置进行公示。公示内容包括可以使用车位、车库的总数,车位、车库使用信息等。

普通住宅的车位、车库租赁费实行政府指导价,租赁费标准由承租人与建设单位或者委托的物业服务企业在政府指导价范围内约定。

车位、车库尚有空余的,物业管理区域内不得设置规划以外的车位。车位、车库不足,确需利用业主共用的道路或者其他公共场地作为车位的,其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定,但不得侵害业主合法权益和共同利益,不得影响道路通行、妨碍消防等特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。

第五十二条 利用物业管理区域内共用部分设置户外广告或者从事租赁经营活动产生的收益,扣除相应的管理费和税费,收益归全体业主所有。收益资金可以根据业主大会会议决定,直接用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,补充专项维修资金,折抵物业公共服务费,用于业主大会和业主委员会的工作经费以及业主委员会、物业管理委员会成员的工作报酬等。但专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的,百分之五十以上的收益资金应当优先用于补充专项维修资金,剩余部分的使用由业主共同决定。具体办法在业主大会议事规则中约定。

经业主大会授权,收益资金可以由物业服务企业代收代管。收益资金由物业服务企业代收代管的,应当单独列账,独立核算,接受业主委员会或者物业管理委员会的监督;收益资金由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会或者物业管理委员会名义开设账户,接受社区居民委员会的监督。收益资金收支账目应当每季度公示一次,接受业主监督。

第五十三条 业主对专项维修资金、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入和车位场地使用费等收益资金以及业主大会和业主委员会或者物业管理委员会工作经费的收支情况有异议的,可以要求查询有关财务账簿;经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议,业主大会应当按照业主大会议事规则,委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主。业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

对任期内和离任的业主委员会或者物业管理委员会委员是否以及如何进行经济责任审计,应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

第五十四条 业主空置物业时,应当告知物业服务企业,并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商,采取措施防止漏水、漏电、漏气等事故的发生。

物业存在安全隐患,危及公共利益以及他人合法权益时,责任人或者业主应当及时维修养护。责任人或者业主不履行维修养护义务的,经业主大会或者业主委员会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人或者业主承担。

第五十五条 建筑物专有部分存在安全隐患,危及公共利益或者他人合法权益的,相关业主应当及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施。业主不履行维修养护义务的,可以由物业服务企业报经业主委员会或者物业管理委员会同意,或者按照临时管理规约、管理规约的约定,代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由业主承担。

物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时,物业服务企业应当设置相应的警示标志,采取具体防范措施,并及时向业主委员会或者物业管理委员会和有关行政管理主管部门报告。

第五十六条 住宅小区在交付使用时,业主应当将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。经业主同意由建设单位代收的专项维修资金,建设单位应于三十日内将已售房屋业主信息报物业管理行政主管部门,并将代收的专项维修资金存入专项维修资金专户。截止竣工交付尚未售出的房屋,由建设单位交存首期专项维修资金。

未售出房屋的专项维修资金,实行商品房预售资金监管的,项目综合验收合格后,建设单位应当交纳的专项维修资金可以从监管的预售资金中划转。

建设单位代交的未售出房屋专项维修资金待房屋售出时由业主承担。

第五十七条 专项维修资金使用由业主委员会、物业管理委员会或者业主所委托的物业服务企业向物业管理行政主管部门提出申请,由项目所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府核实,并经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,报专项维修资金管理部门依法按程序从专项维修资金专户中列支。

专项维修资金账面余额不足首期交存额百分之三十或者商品住宅已经出售但未建立专项维修资金的,业主委员会或者物业管理委员会应当组织相关业主续交或者补交。业主未续交、补交专项维修资金,需要对共用部位、共用设施设备进行维修的,相关业主应当共同承担维修责任。

第五十八条 发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即进行维修、更新和改造的,业主委员会或者物业管理委员会、物业服务企业可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案,向物业管理行政主管部门提出专项维修资金应急使用申请:

(一)物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏;

(二)电梯故障;

(三)消防设施出现功能障碍,存在重大火灾隐患的;

(四)建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动;

(五)玻璃幕墙炸裂;

(六)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍;

(七)地下车库雨水倒灌;

(八)供电设施故障,但是专业经营单位负责设施维修、养护的除外;

(九)二次供水设备运行中断,但是专业经营单位负责二次供水设备维修、养护的除外;

(十)其它可能造成人身安全事故需要实施应急维修、更新和改造的情形。

物业管理行政主管部门应当自收到专项维修资金应急使用申请之日起及时作出审核决定。应急维修工程竣工验收后,应当将使用专项维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于七日。

业主委员会或者物业管理委员会、物业服务企业对应急维修工程未及时进行维修、更新和改造的,街道办事处或者乡(镇)人民政府应当督促限期完成;逾期未进行维修、更新和改造的,街道办事处或者乡(镇)人民政府可以组织进行,所需费用在专项维修资金中列支。

第六章 监督管理

第五十九条 鼓励采用新技术、新方法,促进互联网、物联网等技术与物业管理的深度融合,推动物业管理向标准化和绿色、智慧方向发展,提高物业管理水平。

第六十条 市物业主管部门应当按照山东省关于物业服务企业信息信用管理相关规定,并根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况,对物业服务企业实施分类监管,建立激励和惩戒制度。具体办法由市住房和城乡建设主管部门制定。

第六十一条 市、县(市、区)物业主管部门、街道办事处依法履行本条例规定的职责时,有权进入被检查的物业管理区域和相关单位工作场所实施现场检查,要求被检查单位提供有关文件、资料并对有关情况作出说明。

第六十二条 物业主管部门对物业管理工作进行监督、检查、指导、考核,依法查处违规招标投标、挪用专项维修资金、擅自处分物业共用部位和共用设施设备所有权或者使用权、侵占公共空间装饰装修等行为。

第六十三条 公安机关负责对物业服务企业和秩序维护人员的安全防范工作进行指导、监督,对物业管理区域内的人防、物防、技防设施建设、消防管理工作进行指导、监督,对物业管理区域内的社会治安、流动人口、有关车辆停放进行监督管理,依法查处聚众赌博、涉黄、涉毒、恐吓、传销等违法犯罪行为,依法查处破坏消防设施、堵塞占用消防疏散通道、消防通道,违规燃放烟花爆竹,违规停放大型客车、货车和油罐车(危化品车),违规存放有毒、易燃易爆物品等行为。

第六十四条 民政部门负责对社区居民委员会指导、监督业主大会、业主委员会开展自治管理活动的监督。

第六十五条 自然资源和规划部门负责建(构)筑物、道路、管线和其他工程建设的规划审批,以及规划核实前未经规划许可建设建(构)筑物的监督管理。

第六十六条 生态环境部门负责物业管理区域及其周边污染源的监督管理。

第六十七条 工商行政管理(市场监督管理)部门负责物业管理区域内企业和个体工商注册登记,对其经营活动进行监督管理,依法查处其违法经营行为。

第六十八条 质量技术监督(市场监督管理)部门负责指导物业服务企业和专业经营单位做好物业管理区域内特种设备、计量装置的安全运营,对压力容器、电梯等特种设备进行监督管理,依法查处使用不符合安全技术规范的特种设备等行为。

第六十九条 物价部门负责对物业服务企业收费进行监督管理,依法查处未按照规定实行明码标价,超出政府指导价浮动幅度制定收费标准,低于服务等级要求提供服务并收费,采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准,强制或者变相强制服务并收费等行为。

第七十条 城市管理部门负责对物业管理区域内规划建设、市容环境卫生等工作的监督管理,依法查处物业管理区域内的违法违章建设、乱设摊点、占用和损坏绿地、擅自伐移树木、违规养犬、户外广告、垃圾分类、饮食服务业油烟污染等行为。

第七十一条 实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议制度由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集,由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。

第七十二条 物业管理联席会议主要协调下列事项:

(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;

(二)物业服务企业在履行退出程序及交接工作中出现的问题;

(三)物业管理区域内发生的突发事件;

(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;

(五)需要协调的其他物业管理事项。

第七十三条 任何单位和个人可以通过市长热线或者各行政主管部门公布的投诉、举报受理方式,对物业管理的违法违规行为进行投诉、举报。

有关行政主管部门在接到投诉、举报后应当登记,属于本部门职权范围的事项,应当受理,并在五个工作日内予以回复;不属于本部门职权范围的事项,应当及时移交给负有监督管理职责的行政主管部门。接受移交的部门对管理职权有异议的,不得再次移交,由物业所在地县区人民政府指定管理。对于十名以上业主联名、业主委员会、社区居民委员会或者物业服务企业投诉、举报的违法违规行为,有关行政主管部门应当在二个工作日内书面回复是否受理,受理的应当按时回复办理情况。

对涉及多个行政主管部门的问题,由物业所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府协调相关行政主管部门联合执法。

行政主管部门需要进入物业管理区域开展执法工作的,业主、业主委员会、物业服务企业应当提供便利。

第七章 法律责任

第七十四条 违反本条例规定的行为,法律法规已规定法律责任的,从其规定;法律法规未规定法律责任的,按照本条例的规定执行。

第七十五条 建设单位违反本条例规定有下列行为之一的,由物业主管部门按照下列规定予以处罚:

(一)拒不履行承接查验义务或未按照规定办理物业交接的,责令限期改正;逾期未改正的,处以三万元以上五万元以下的罚款;

(二)未对查验中发现的物业共用部位、共用设施设备存在的工程质量问题和其他不利于物业使用、管理的问题进行整改的,或者对物业交接后发现的隐蔽工程质量问题未进行修复的,责令限期整改;逾期未整改的,处以五万元以上十万元以下的罚款;

(三)未按本条例规定将车位、车库出售、出租情况进行公示或者拒不向业主出租的,责令限期整改;逾期未整改的,处以一万元以上三万元以下的罚款。

第七十六条 物业服务企业违反本条例规定有下列行为之一的,由物业主管部门依据职责权限按照下列规定予以处罚:

(一)违反本条例第三十六条规定的,责令限期改正,逾期未改正的,视情节处以一万元以上三万元以下的罚款;

(二)未按照要求公示相关信息的,责令限期改正,逾期未改正的,处以一万元以上三万元以下的罚款;

(三)未按照规定办理退出交接手续,擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务的,处以五万元以下的罚款。

第七十七条 违反本条例规定,原业主委员会届满后或者业主委员会委员资格终止后不按时移交有关资料、财物和印章的,由街道办事处或者乡(镇)人民政府责令交回;拒不移交的,可以提请公安机关协助移交;造成损失的,依法追究相应责任。

第七十八条 业主、物业使用人违反本条例第四十九条规定的,物业服务企业应当及时进行劝阻、制止,并向有关行政主管部门和业主委员会报告,由物业主管部门或者其他有关行政主管部门给予警告,责令限期改正;逾期未改正的,处以二千元以上一万元以下的罚款。物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;给其他业主造成损失的,应当依法承担民事责任。业主委员会或者物业管理委员会可以按照有关法律法规的规定,对侵害业主共同利益的行为申请仲裁或者提起诉讼。

第七十九条 物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府或者其他相关行政主管部门及其工作人员违反本条例的规定,未履行相关监督管理职责或者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位、上级机关责令改正;情节严重的,对主管人员和直接责任人员予以行政处分;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第八十条 本条例自   年  月  日起施行。


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