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非典往事:2003年,房地产走到了岔路口

发布于2020-02-08 分类:国内楼市 来源:德林社

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2003年,是一个有故事的年份。全国突然遭遇一场意外考验:非典爆发。

非典最早出现于2002年底。广东某酒楼的大厨黄杏初,一刀挥向果子狸,打开了潘多拉魔盒。

SARS病毒犹如幽灵一般,迅速侵入他的体内。几天后,黄杏初出现发热畏寒、全身无力症状,成为中国首例被感染的老百姓。

紧接着,病例人数不断飙升,全国“抗非”战役打响。在经历半年艰苦防治后,中国付出巨大代价才换来安宁。

世界卫生组织于2003年6月24日宣布解除对北京的旅游警告。那一刻,欣喜之情在民间井喷。北京王府井百货大楼门前,一位售货员贴出一张标语:“中国真牛”。

事实上,赞誉的对象不仅包括医务人员以及无名英雄,也指向了中国经济。2003年,国内经济增长率达到9.1%,成为自1997年以来增长最快的年份。

中国经济实现高增长的答案是什么?英国《金融时报》的副主编及首席评论员马丁·沃尔夫表达敬意之余,也很好奇。

当时,国内经济主要靠两台“发动机”支撑。一方面,“中国制造”的外贸强劲拉动;另一方面,以房地产为切口,带动建筑、钢铁、家居、建材、装修、物业等行业发展,促使内需市场旺盛。

如今,5G、人工智能、生物制药和新能源汽车等科技产业成为经济发展新方向。若时空穿梭回2003年,会发现,房地产才是宠儿。

对老百姓而言,房地产是“房”;对地产商而言,房地产是“产”;对国而言,房地产是“地”。

2003年,房地产一度走到了岔路口,业内人士的真实感受是“冷热交加”。在社会各方力量博弈下,政策调控对房地产行业产生了深远影响。

地产公司崛起的故事,便从那时说起。

1998年一天,万科董事长王石来北京面见高层领导。领导问王石,“如果取消福利分配制,房地产行业能成为支柱产业吗?”王石回答,“不能”。

领导接着问,“如果金融市场开放,房地产还不能成为支柱产业吗?”王石还是回答,“不能”。

直到该领导放出“两年内一定要把住宅行业促成支柱产业”言论,王石才表示,“既然说行,就一定能行。”

房改政策的出台,促使了一类特殊群体出现。


以温州炒房团为代表的民间资本最早嗅到商机,数年内,他们的足迹遍布北上广等15个省市,甚至还走出国门到美国、迪拜等地炒房。

在1998年到2001年三年间,杭州市区楼盘在资金炒作下,房价从2000元/平涨至7000元/平方米以上,翻了三倍。2001年8月,由157人组成的一支温州购房团奔赴上海,豪掷5000多万元狂扫100多套房。

杭州、上海房价上涨背后,也折射出当时房地产行业火热。不完全数据显示,2003年中国住宅投资历史上首次突破万亿大关,商品房屋销售面积较上一年增长25.77%。

与此同时,内资房地产开发企业上演井喷之势,由1998年的19960家激增至2003年的37123家,增幅达85.9%。

当“炒房团”曝光后,舆论开始发酵,褒贬声音此起彼伏。有人还炮轰炒房团,说他们是导致房价上涨的“罪魁祸首”。

在非典冲击下,中国楼市呈现“冷热交加”特征。大陆地区的北京、广州等地楼市受影响较大,香港楼市处于低谷。当时背景是,香港尚未走出亚洲金融危机的阴霾,又遭遇非典,导致房价进一步下跌。

上海楼市则表现稳定。2003年,上海平均房价首次超过北京,成为中国房价最高的城市。这背后,除了资本的搅局,或许也有老百姓的身影。

在那个年份,投资者发现其它投资领域并不稳定。由于股市被整顿,以南方证券、华夏证券为首的国家级券商摇摇欲坠,庄股血流成河,房地产反而是比较靠谱的投资资产。

当民间各类声音隔空“交手”之际,一项政策掀起了房地产市场的波澜。

6月13号,央行发布121号文件。从开发贷款和购房按揭同时施策,规定楼盘封顶才能按揭,第二套房70%的贷款。

文件出台后,立刻遭到潘石屹等地产业内人士集体反对。他们通过写文章、上万言书方式,对外宣称该政策会堵住房地产企业的融资渠道,很多中小企业资金链会出问题。

2003年6月,非典疫情接近尾声,但内地房地产行业未回暖:部分地区售楼中心门可罗雀,部分地区楼市交易量直线下滑.....

在一片争议声中,宏观政策突然转向。

在121号文件发布两个月后,国务院正式下发《关于促进房地产市场持续健康发展》(即“18号文”),首次明确房地产的国民经济支柱地位。文件一出,国内一片喧哗。

9月4日,潘石屹公开向媒体释放地产商将要学习国务院18号令的信息。

有人的地方就有江湖,有江湖的地方便有故事。趁着潘石屹他们观望风云突变的政策,孙宏斌早已带领顺驰开始进军北京城。

他亲自创造了一个地王记录,于2003年12月8日,以高出起拍价4.75亿元,即举牌9.05亿中标。

胆大的孙宏斌在成功拿下地王后,继续攻城略地,名声大噪。即使多次上市失利,还是在2010年将融创成功推上港交所,成为一方诸侯。

当然,融创一家公司并非是唯一的主角。

非典爆发那年,港资开发商恒隆、外资凯德相继布局大陆市场的购物中心。万达、龙湖等房企在也开出首个商业项目,本土开发商迈出实质性一步。

正值王健林、吴亚军开拓商业版图,恒大已从广州 1600 多家房企中实现逆袭,成为前 10 强。

在政策红利影响下,恒大进行扩张,先后在武汉、重庆、上海地区拍下地王。非典结束6年后,恒大销售额即突破百亿,销售面积位列全国三甲,并于2009年在港股上市。

在“18号文”发布前后,其它房企也陆续崭露头角。具有闽系商人背景的融信、浙系商人背景的海亮、国企背景的保利置业相继成立,日后雄踞一方。

非典之前,楼市格局是“招保万金”;非典之后,万科、恒大、碧桂园、万达、融创等房企纷纷崛起。

在2003年开始的地产牛市大周期中,这些房企急速发展,手握价值数千亿土地资源,老板们更是富甲一方。

在房改以及“18号文”政策共振下,国民居住面积增加。同时,房地产也成为培育超级富豪的肥沃土壤。

在2003年的《福布斯》“中国内地百名富豪榜”上,出现了多达35位以房地产为业务或涉及房地产的富豪。巅峰时期,2009年的胡润富豪榜前10中有8位富豪与房地产有密切联系。

在2003年那个岔路口,房地产是个香饽饽。成者为王,败者为寇,如果谁悲观,财富将与其擦肩而过。

图片来源于福布斯

然而,世界总在变化。在2019年福布斯中国富豪榜前10名中,来自互联网、生物医药行业的占据6席,来自房地产行业的只占2席。相比2009年,富豪榜前10名中,来自房地产行业的富豪少了6席位。

随着官方频繁定调“房住不炒”以及万科高喊一声“活下去”,房地产行业又走到了岔路口。

2020年春节开市以来,地产指数跌幅超8%。有投资者担忧,新冠病毒肺炎疫情会对房地产行业再次造成冲击。

硬币有两面。对于高负债、资金流紧张的公司而言,压力较大;但对于现金流充沛、财务稳健的房企而言,影响可能只是暂时的。

进一步判断,经历本轮疫情后,实力较弱的中小房企会加速出局,未来行业将呈现寡头格局。面对处于舆论焦点的房地产行业,也许大家会说,他就像“上春的天气,变化大”!

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