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五大城市群土地市场增长领先 长三角和大湾区表现突出

发布于2020-01-14 分类:国内楼市 来源:时代周报

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2019年地市成绩单已出。五大城市群表现亮眼。  

根据中指研究院2019年全国土地出让金TOP20,京津冀城市群、长三角城市群、长江中游城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群均有城市上榜。  

时代周报记者梳理发现,京津冀在TOP20中占有两席,包括北京和天津。长三角占据六席,分别是杭州、上海、南京、苏州、宁波、绍兴。长江中游则只有武汉“一枝独秀”。大湾区则是广州、深圳、佛山上榜。成渝地区成都和重庆两个核心城市均上榜。  

针对五大城市群土地市场增长领先的原因,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代周报记者表示:“房地产发展是很依赖资金和人口的。而我们注意到,2019年以来,中央对于城市发展的战略就已经明确经济资源、资金和人口向优势区域集中是不可避免的,政策也要顺应这种趋势。所以随着资金、人口向这些区域的集中,它们的市场也有了明显的增长。”  

与此同时,城市群之间的差异也正在显现。其中长三角领衔明显,在2019年300城土地出让收入TOP20中,长三角城市群城市数量更多,排位也更靠前。其中杭州和上海分别以2764.7亿元和1992.4亿元的土地出让收入牢牢占据榜首和亚军位置。  

而对于长江中游地区和成渝地区,中指研究院则判断,受困于需求透支、销售乏力,以及供给充足,2020年这两个城市群市场或承压。  

1  

中西部土地市场未来承压  

根据中指研究院土地出让数据显示,2019年长三角和大湾区表现突出,但京津冀、长江中游地区和成渝地区各有各的忧虑。  

长三角地区领衔地位牢固,其土地出让收入以19425.8亿元的成绩遥遥领先。大湾区收金并不显眼,全年土地出让收入仅为4823.4亿元,是五大城市群中第四名。这或许与其土地供应面积有限有关,仅为5626.24万平方米,在五大城市群中垫底。不过,大湾区2019年成交楼面均价达3378.43元每平方米,为五大城市群首位。  

京津冀的表现较为稳定。2019年其土地出让收入、成交面积、成交楼面均价均处于第三位置。但其平均溢价率最低—仅为9.09%。  

2019年长江中游地区收金较多,为五大城市群第二。但这主要与其土地出让面积较大有关—数据显示,2019年长江中游地区土地成交面积达25606.98万平方米,为五大城市第二位。具体到价格,2019年长江中游地区成交楼面均价为1378.26元每平方米,在五大城市群中垫底;同期其溢价率也仅为10.98%,排名倒数第二。  

成渝地区虽然平均溢价率较高,达15.53%,仅次于长三角。但由于其成交面积和成交楼面均价表现不突出,均处于第四位,故此拖累其全年土地出让收入仅为4681.2亿元,在五大城市群中垫底。  

“前两年长三角区域表现并不突出。但到了2019年,这个区域很明显开始反弹。这是由于部分开发商敏锐地嗅到了区域发展的信号,于是开始了在长三角区域的布局。在大湾区三个入榜城市中,深圳去年明显加大了土地出让力度。广州和佛山则因为市场广阔,所以土地供应规模较大,收金也比较多。”李宇嘉分析指出。  

“长江中游及成渝城市群仍处在城镇化快速推进阶段,所以市场需求空间较为可观。”中指研究院分析道,但由于这两个城市群近几年市场规模持续增长,存在需求部分透支的情况,加之土地储备充足加剧了市场供过于求的压力,预计两大城市群销售端的疲态或将延续至2020年。  

2  

城市群竞争力的较量  

“城市的竞争力决定了市场的竞争力。”上海中原地产市场分析师卢文曦在接受时代周报记者采访时表示。  

另外,“人口的集聚很重要。”中泰证券宏观首席分析师梁中华指出,有人口流入的城市,其经济、房地产市场才有支撑。  

根据时代周报记者对五大城市群110余个市县的经济数据梳理发现,京津冀、长三角、大湾区三个城市群中的城市经济实力和人口分布较为平均。  

截至去年前三季度,京津冀13个城市中包含北京和天津两个GDP超万亿元的城市,以及唐山一个GDP超5000亿元的城市,其余10个城市前三季度GDP在千亿元到5000亿元之间。  

在人口方面,京津冀包括北京、天津、石家庄三个常住人口超千万的超大城市,其余城市也达到大城市和特大城市标准。  

大湾区城市实力也较强。广深、佛山的GDP都已破万亿元,东莞、惠州等地也炙手可热。另外,深圳、广州、佛山、东莞等地吸引外来人口的实力也不容小觑。其中,深圳从2016―2018年3年累计增加常住人口达165万,连续两年增量领跑北上广深。  

长三角由于城市众多,优质城市也较多。数据显示,截至2019年前三季度,共有上海、苏州、杭州、南京四个GDP超万亿元城市。而在5000亿元到万亿元的梯队中,也有宁波、南通、合肥、常州四个城市。  

长江中游地区和成渝地区经济和常住人口总量则略逊一筹。  

截至2019年前三季度,长江中游地区仅武汉GDP破万亿元。在整个城市群中,有8个城市GDP不足千亿元。在人口方面,长江中游地区也有13个城市人口不足300万。  

成渝城市群也是如此。在成渝城市群中,共有23个城市前三季度GDP不足千亿元,其中15个未达500亿元。同时这些区县的常住人口数量也偏低。截至2018年底,成渝城市群共有24个城市常住人口不足300万,其中有14个重庆的区县常住人口不足百万。  

“长三角、粤港澳、京津冀属于较早发展的城市群,故经济实力优于其他区域。”梁中华曾在接受时代周报记者采访时表示,在几大城市群中,我们还是更看好长三角和珠三角,一是地理位置优越,二是持续人口流入,三是市场化程度在不断提高。

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