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强省会城市卖地收入高涨 成为土地市场的主角

发布于2020-01-13 分类:国内楼市 来源:第一财经

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       在住房成交呈现城市分化的情况下,土地市场的分化也十分明显,一二线城市尤其是强省会城市卖地收入高涨,成为土地市场的主角。


     1月11日,杭州土地市场再迎土拍,两宗住宅用地分别获得29.17%和17.41%的溢价率。从近年的情况看,2017年杭州土地出让金首次超过2000亿元,2018年达2501亿元,在全国各城市中领跑。2019年进一步增加至2836亿元,继续在各个城市中领跑。从2015年来,近五年内杭州土地出让金收入约为10019亿元,是名副其实的“卖地大王”。


       杭州领跑的同时,其他多个省会城市土地出让增幅实现高速增长,不少城市创下新高。


      中原地产研究中心日前发布的统计数据显示,2019年土地市场继续高位运行,统计的50大城市合计卖地收入4.41万亿元,同比上涨幅度达19.33%,出现16个卖地收入过千亿元的城市,刷新历史纪录。


      这其中,几个省会城市的增幅颇为引人关注。南京2019年卖地收入达到了1696.8亿元,同比增长77.32%,福州增幅为63.37%,昆明为59.85%,武汉为27.89%。没有超过1000亿的城市中,合肥土地出让收入增长了33.32%,长沙增长了33.75%,贵阳增长了52%。


      中指研究院华中市场研究中心主任李国政分析,以武汉为代表的新一线城市,成为头部房企深耕布局的重点。特别是武汉推行“用地预申请”模式,将定向拿地公开化操作,激发了“私人定制”地块交易的积极性。


      中房智库的研究显示,2019年土地成交趋势上看呈现两大特点:一是拿地重心由三四线城市向一二线城市转移,城市分化加剧;二是拿地更趋向头部房企,市场集中度进一步提升。


      土地市场的分化,一方面与目前楼市销售的分化密切相关。易居房地产研究院1月8日发布《2019年12月全国40城新建商品住宅成交报告》显示,2019年,大部分前两年成交火热的三四线城市楼市开始降温,纳入报告的18个三四线城市全年成交面积同比下降6%,是三类城市中唯一同比下降的。一二线城市与三四线城市的楼市销售出现明显分化。


      中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析,从趋势看,2019年三四线城市整体楼市依然相对低迷。在这种情况下,房地产企业把更多资金投入到一二线城市,是出现一二线土地市场升温的主要原因。


       另一方面,发挥各地比较优势,尤其是提高发挥中心城市、都市圈、城市群的带动引领作用,是当前我国区域经济发展的新要求。


      2019年8月26日召开的中央财经委员会第五次会议指出,当前我国经济发展的空间结构正在发生深刻变化,中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式;2019年中央经济工作会议也再次强调,要提高中心城市和城市群综合承载能力。


       在这一过程中,大幅放宽、放开二线城市落户限制,也是提高中心城市和城市群综合承载和资源优化配置能力,发挥中心城市引领带动作用的重要一环。从人口落户的实际情况来看,在一线城市容不下,三四线、中小城市吸引力又偏弱的情况下,强二线城市尤其是省会城市将成为未来人口聚集的主战场。


      厦门大学经济学系副教授丁长发认为,在我国经济进入到转型升级新阶段后,科技人才对经济发展的作用日益凸显。省会城市是全省的政治、文化、教育、医疗等中心,集中了全省最好的要素资源,发展优势正日益凸显。


       比如,在加快高铁建设的过程中,省会城市大多是所在省份高铁网络的中心枢纽,在高铁、城际轨道网络日臻完善之后,省内普通地级市的人口、资金等要素也会进一步向省会城市集聚。


       近年来,省会城市的首位度总体呈现逐年提升的态势。根据第一财经记者统计,从2010年到2018年,省会城市占比提高的有24个城市。除了落户,土地指标等要素也在向中心城市和城市群倾斜。省会城市土地指标增加了,土地出让金收入增长了,可以加快补足城市发展的短板,比如城市轨道交通等方面,进而做大做强城市平台,提升中心城市集聚资源和辐射带动周边发展的能力。


       同时,当前,二线城市尤其是省会城市也都在纷纷做大做强城市平台,提升省会城市首位度。如在1月7日的南京市政协十四届三次会议上,南京市委书记张敬华特别提到,当下杭州、合肥、成都、武汉等兄弟城市都在全面发力,日渐成为带动区域发展的重要引擎,南京必须全面提升城市承载力、辐射带动力、综合竞争力。广西也提出,今年要增强重点中心城市辐射带动能力,大力实施强首府战略,推动南宁成为引领全区高质量发展核心增长极。

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