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北京部分限房价项目拟变共有产权房 专家:80%应该不会变

发布于2018-05-08 分类:国内楼市 来源:V房产 阅读(885)

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    针对北京新房市场大热的限房价项目,如何摇号?销售对象是谁?是否会“变性”?等等疑问,5月7号晚,北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》(以下简称《通知》),并正式向社会公开征求意见。


    限房价项目是按照北京市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目。


    对于限房价项目销售方式,《通知》指出,限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价的限价(以下简称“销售限价”)与评估价之比不同,分别按不同的方式进行销售。


    而这个比例线暂定为85%,按照《通知》规定,限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的,由开发建设单位按限价规定自行销售;比值不高于85%的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房。


    关于重点部分,小编已经给大家整理出来并奉上:


    85%的比例线是如何设定的?


    事实上,关于限房价项目转共有产权房,之前已有媒体爆出,市场已经有了心理准备,但是85%的比例限是如何设定的?限房价项目的市场评估价又有谁来操作呢?这直接涉及到哪些限房价项目将会变成共有产权房,《通知》并未指出,不过该份文件为征求意见稿件,后续仍有细化空间。


    不过,北京房协副会长、秘书长陈志透露,85%的设定比例是经过综合考量和测算的,按这个比例,目前已推出的限房价地块,经初步测算80%左右的项目应该不会被收购,将按照普通商品住房由开发企业销售,因此对这类项目总体影响不大。


    而且,陈志还指出,设定比例暂定为85%,在实施过程中,还有随着房地产市场的实际情况变化等进行动态调整的机制,而不是机械地固定在某个比例,体现了管理方既兼顾当下又着眼长远,既兼顾各方利益又突出刚需导向的考虑。


    对于此种设计方式,北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为,限房价项目销售时与周边商品房价差较大时,就存在较大的获利空间,一些投资投机客必然趋之若鹜,如果不采取必要的措施,原本用来居住的房屋就成了投资投机客炒房牟利的工具。目前看,即便像有些城市那样采用公开摇号的方式,但巨大的获利空间还是会吸引大量的购房人参与摇号,其中很多购房人都是本着“买到即赚到”,而非真正需要房子住的动机参与的,导致了真正自住的刚需家庭最终能购买到的概率大大降低。


    谁可以购买?如何摇号?


    按照上述设定,限房价项目分为不“变性” 的限房价项目和“变性”为 共有产权房的部分,两种性质的房屋,销售对象和方式当然也不同。


    1,不“变性”的限房价项目卖给谁?


    按照《通知》规定,比值高于设定比例85%的,由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售,所售住房为商品房,但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易。


    2, “变性”的限房价项目卖给谁?


    《通知》指出,坚持刚需优先、兼顾改善,规定:收购转化的共有产权住房,具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购,其中项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售;具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的,市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售,其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

    

    限房价项目如何“变性”


    对于限房价项目如何通过收购的方式变为“共有产权住房”呢?


    《通知》规定:一是在限房价项目办理施工许可后,即可对该项目可售住房的市场价格进行评估;二是市保障房中心收购限房价项目时应在限期内向开发建设单位付清全部收购款;三是确定收购与否的销售限价与评估价比值,在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。


    《通知》还指出,北京市保障房中心收购限房价项目时,应在购房合同开始网签之日起10个月内向开发建设单位付清全部收购款。


    对此,陈志表示,10个月的结清收购款时间对于开发商来说是比较合理的。通常一个商品住房项目,开发商从开始销售到全部回款,需要很长的时间。转化项目要求10个月全部结清收购款,回款进度和开发商自行销售基本相当。


    关于加强限房价项目销售管理的通知


    (征求意见稿)


    各有关单位:


    为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,促进本市房地产市场平稳健康发展,根据《北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门的通知》(京政办发〔2016〕46号)和《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)等文件规定,现就加强本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目中可售住房的销售管理通知如下:


    一、本通知所称限房价项目,是指按本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目。


    二、在限房价项目办理施工许可后,由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心(以下简称“市保障房中心”)对该项目可售住房的市场价格进行评估,形成评估价。


    三、根据限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价的限价(以下简称“销售限价”)与评估价之比不同,分别按以下方式销售:


    (一)比值高于设定比例的,由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售,所售住房为商品房,但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易;


    (二)比值不高于设定比例的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房,购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额,剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额;


    (三)设定比例暂定为85%,在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。


    四、市保障房中心收购限房价项目时,应与开发建设单位签订收购协议,明确各自权利、义务,并应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款。


    五、市保障房中心收购转化的共有产权住房,具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。摇号配售时,项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。


    具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的,市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售,其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。


    六、市保障房中心收购转化的共有产权住房,其公告、网上申购、购房资格审核、购房确认等按《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)执行。


    七、本通知自发布之日起实施,所涉及的共有产权住房的有关规定与《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)不一致的,以本通知为准。


    北京市住房和城乡建设委员会

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