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土地市场“开门红” 北京现“退烧”迹象

发布于2018-04-26 分类:国内楼市 来源:21世纪经济报道 记者 王营

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  “冷暖自知。”北京市一家大型房企负责人4月25日说。


  4月24日,北京市推出门头沟与房山区两宗限价地块,但无一家房企报名,流标已成定局。至此,2018年以来,北京市已经流标6宗地块。


  自2016年9月30日以来,北京市历经多轮调控。土地市场也从高热状态转而退烧。中原地产首席分析师张大伟注意到,在过去的一年多时间里,从2016年四季度开始,北京合计已经有超过19个政策日,发布了各种房地产调控政策细则78条。“房地产调控内容升级到房地产供应、交易、监管等方方面面。这一轮北京房地产市场的调控政策可以说是历史最严格,最密集。限购、限商、限贷、限价、限售等减法政策叠加推出共有产权房、限价商品房等加法政策。”


  58安居客房产研究院北京分析师李震注意到,6宗地块流拍的原因是整体位置较偏远没有占据北京核心位置;额外配建其他性质的住房和配套占比较大,建成以后的商品房限售价格保证不了开发商的利润。


  张大伟认为,在房地产市场降温背景下,开发商拿地热情整体在退烧。


  流拍的地块


  4月24日流标的两宗地块分别为门头沟区永定镇曹各庄桥户营村地块和房山区青龙湖镇中心区地块。


  资料显示,门头沟地块为门头沟区永定镇曹各庄桥户营村MC00-0016-061 地块R2二类居住用地、MC16-041地块T6区域综合交通枢纽用地、MC16-048地块S4社会停车场用地。宗地限定建筑面积133434平方米,061地块居住面积39302平方米,区域交通枢纽地块94132平方米。按照挂牌文件条件规定,该地块起始价26.2亿元,地块上所建商品住房销售均价不超过4.5万元/平方米(含全装修费用),最高销售单价不超过4.77万元/平方米(含全装修费用)。


  房山地块为北京市房山区青龙湖镇中心区01-0010、0021地块R2二类居住用地、01-0015、0027、0028地块B4综合性商业金融服务用地、01-0032地块S4社会停车场用地。该地块合计面积为136087平方米,地块合计有49254平方米的住宅,其他为商业金融部分。


  按照竞拍条件规定,地块起始价16.3亿元,宗地所建商品住房销售均价不超过3.8万元/平方米(含全装修费用),最高销售单价不超39985元/平方米(含全装修费用)。


  张大伟认为,这两宗地块均不优质,住宅部分比例低,预计开发商拿地积极性不会高。比如,门头沟地块中MC00-0016-061 地块R2二类居住用地面积仅为39302平方米,但区域交通枢纽地块却高达94132平方米,另外停车场地块部分不占建筑规模;房山地块合计面积为136087平方米,但该地块合计仅有25360+23894平方米的住宅,其他为商业金融部分。


  上述两宗地块并非个案。李震注意到,今年以来,北京市共有6宗地块流标,流标土地均为限价房和共有产权地块。“拿共有产权地块来讲,土地产权一部分归政府,一部分归个人,且该商品房销售价格并不比同地段的普通商品住宅价格低,这样一来,就出现了购房者弃选的行为,同时也加大了开发商的回款压力;对于限地价地块,虽然整体商品房销售价格低于同地段的二手房价格的倒挂现象,对购房者来说是利好,但是高额的地价成本仍然造成开发商利润降低,短期内只能观望。”李震表示。


  4月20日,北京市出让延庆区YQ00-0300-0058等地块(以下简称0058地块)。值得注意的是,该地块是2017年北京市出让的最后一宗地块,但当时因无企业参与竞标最终流拍。再次上市时,北京市将挂牌价下调了7亿元。最终被碧桂园+中铁建联合体摘得,成交价格33.2亿,楼面价18200元/平方米。


  房企“离京”


  北京作为首都,一直以来,在各大房企拿地布局中非常重要。一些外地开发商甚至将进军北京作为全国化布局的必经之路。但近年来,随着城镇化步入发展后期,北京市土地市场规模出现自然萎缩。另外,相较于其他城市,北京市调控力度也更大。因此,不少开发商转为将开发重点转向其他城市。


  张大伟注意到,从土地供应节奏看,4月24日2宗地块是待售的最后两宗,暂时无新挂牌土地,2018年北京的土地市场预计将继续低位运行。北京年内土地成交金额已经达到了606亿,整体平均溢价率明显降低,在房地产市场降温,限价房去化难度加大的预期下,开发商拿地整体热情退烧。


  市场反应通常影响着开发商的拿地热情。张大伟认为,“对于其他城市的调控,北京的楼市调控力度最大。”


  高压的调控带来的是市场惨淡。据中原地产数据统计,2017年全年住宅签约只有1764亿,2018年一季度签约只有186亿。在这样的背景下,开发商资金链压力越来越大。


  由于北京市拿地日益艰难,一些开发商不得不将目光转向京外。北京市老牌国企华远地产近期对媒体透露,华远地产全国战略版图已辐射京津冀、西部、中部、珠三角四大区域,进入北京、天津、长沙、西安、重庆、广州、佛山等七大城市。3月以来,华远地产斥资52亿五度出手拿地,但均不在北京。


  一些全国布局房企北京分公司也普遍面临拿地难问题。这些公司的解决办法是扩大管理半径,将北京地区扩大至环京甚至华北地区。


  李震称,北京市六宗地块流标还不能代表整体趋势,毕竟从全国来看,政府加大了对一线城市楼市的调控力度,表现在土地上,因地制宜采取不同的限价限售手段,直接造成开发商利润减少,甚至在交易环节也较之前繁琐。开发商转头调向新一线城市或者二三线城市发力,由于这些城市土地还没有饱和,较一线城市房价相对较低且购房资格相对轻松,开发商看准了这些城市的开发潜力,再加上一线城市购房需求的外溢,这些城市楼市火爆还会持续一段时间。


  中原地产研究中心统计数据显示,截至2018年4月19日,在楼市调控下,大部分城市土地成交溢价率明显下行。但成交金额依然刷新了历史同期记录。50大城市,土地出让金高达10691.26亿,同比2017年同期的6904亿,上涨幅度高达54.8%。最高的杭州卖地1037亿,同比上涨323%,其次北京573亿,同比上涨16%,苏州551亿,同比上涨118%。土地市场从金额看,不少二线热点城市土地市场迎来开门红。包括武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等38个城市卖地超过100亿。

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