“其实对她还真没什么印象，在我们这批留学生中，她一点都不突出。”俄亥俄州立大学的同学这样评价杨惠妍。在同学的眼中，这位曾经的中国首富安静、沉默，在课堂上埋头记笔记，很少在课堂外看到她的身影——也许是自小被赋予的重担让她沉静，也许是学会了国人纳言敏行的传统，又或者，她本来就是一个腼腆的邻家少女。

　　就是这位内敛的杨家二小姐，近两年却在中国内地财富榜上风起云涌。彼时，刚刚上市的碧桂园让这位邻家少女一夜之间变身“内地首富”；2008年，当碧桂园股价大受追捧时，她一度在福布斯全球富豪榜中位列第九；美国《国际先驱论坛报》宣称，杨二小姐的个人财富已经超过索罗斯、苹果的乔布斯和传媒大亨默多克。然而一年不到，曾经逾千亿的身家骤然蒸发了近90%，首富的桂冠随即旁落。

　　杨惠妍并不孤单，曾经在2007年风光无限的房地产大鳄无不星光黯淡——上海房地产大亨许荣茂，财富蒸发460亿元；另一位房地产富豪郭广昌，以314亿元的财富缩水额度紧随其后；中渝置地老板张松桥的资产蒸发98%，去年排名第26位的他已从2008年福布斯中国富豪榜上消失。据胡润的统计，今年财富缩水最大的6位富豪中，有5位是地产商。

　　想了解失败的根源，或许应该先回头看看究竟如何成功。

　　大坝上的闸门

　　“那些日子风光得有些难以想象。”一位碧桂园的离职高层说，公司本身的经营并没有任何创新或者优化，只是去海外换了一身壳，然后到香江上市，“无数的国外资本追着你跑”。

　　2007年，像碧桂园一样借香港上市鲤鱼跃龙门、脱胎换骨的内地房企不下10家，IPO融资额从数十亿港元到数百亿港元不等，规模为历年来最大，知名度较高者包括SOHO中国、远洋地产、奥园集团(3883.HK)等。用行内人的形象比喻就是：国际投资者给中国成功的地产商们发奖金了，因为他们看好中国未来的经济发展前景，同样看好中国未来的房地产市场成长空间。

　　当然一切都需要代价，外资要分享中国生产元素(土地)价值激增的收益。你要让资本方看到公司的增长，或者说需要向机构投资者证明他们的评级是对的，上市后的下一步就是吸纳土地，大规模地吸纳土地。

　　可以想象那些“风光日子”——一个资本管制的大坝，大坝一边是肥沃的土地，一边是滋润的水源。水源希望能不停地涌向这片沃土，分享丰收的喜悦，却被那道横亘其中的大坝阻拦，而在香港上市，就是这道大坝的一个闸门。一个融资渠道在外却向内经营房地产的企业，在外资看来就是一个会下金蛋的鸡。

　　源源不断的资本都想挤进这个闸门，“所有人都求你用他的钱。”一位在香港上市多年的国内地产商这样形容2006年和2007年的好日子。

　　碧桂园借机风生水起。其原本的经营模式是在城乡结合部建造大型楼盘，吸纳土地的能力相当强，加上国外资本的助力，杨惠妍的父亲杨国强得以把这种能力发挥到极致，碧桂园走上了“全国最大地主”之路。粗略统计，其上市大半年内，在全国土地储备达到惊人的5400万平方米(可建筑面积)。而每当杨国强宣布他们又获得一块土地，碧桂园的股价就再一次地往上跳跃。

　　亢龙有悔

　　当行业内所有人都意识到土地的价值(或者说意识到土地对于外资的价值)后，争夺“面粉”(土地)的战争开始了。“地王”在全国不断涌现，甚至连佛山这样的三线城市，也出现了近百亿元的“地王”。

　　这些借道香港“开闸引水”的上市地产商的深厚资本实力，让国内上市(或尚未上市)的开发商羡慕不已。你有张良计，我有过墙梯，有中国特色的灰色交易开始大行其道。一些国资背景的大型房企，不动声色地以“一级开发”的名义到处圈地，动辄以十数平方公里计，据说上海某控股数家境内外上市公司的国企集团，储地(包括一级开发)总面积高达500平方公里，相当于半个北京城。

　　地方政府那个乐啊！原本毫无用处的一块烂地，忽然间身价嗖嗖地往上涨。“土地财政”对支持地方政府进行大规模基建投资，提高对外来投资吸引力的关键作用毋庸置疑。

　　而碧桂园的声音在其中显得尤为响亮。“我与县委书记的交流最为顺畅。”杨国强说，因此他们没有直接在土地拍卖市场抬价，而是在城乡结合部“与县委书记交流”，获得一块又一块廉价土地。正是因为这种特殊的运作能力，碧桂园再度有了被外资热捧的理由，杨二小姐也一度成为全球第九富。

　　亢龙有悔，穷之灾也——“面粉”涨价直接导致了就是“面包”(商品房)价格的狂涨。每月两位数百分比的涨幅，让市民怨声载道，也让高层心惊肉跳。

　　紧随而来的调控让房地产步入了冬天。除了土地调控，中央对于“大坝上的闸门”也在收紧，2008年初，在香港上市的地产商汇入内地的资金受到了限制。在门外蠢蠢欲动的外资也收到了这种信息，于是，寻找另外的缝隙逐渐成为外资的主流战略。

急转直下

　　形势转换之快，超过了绝大多数人的想象。2008年，碧桂园也好，房地产行业也罢，贯穿全年只有一个字：“跌”。

　　大手笔的调控紧紧扼住了地产商的“咽喉”——融资，这是行业的“罩门”所在。彼时为了抢夺“面粉”，地产行业平均负债率超过70%，收紧银行贷款，就直接限制了地产商的流动性。紧随而至的控制房屋消费贷款措施，直接打击了房地产地需求。

　　就在年初，地产商的普遍态度还是自我感觉良好。“一切不过一场春雨。”某房企大佬私下评述，“控制银行贷款？那我们直接与外资合作。”

　　通过某些渠道，一些外资基金开始进入国内房地产，这些基金没有在国内开发房地产的权利，于是与国内地产商结合成为了必然。“这些项目我们只占了10%的股份，所以我们不担心房价调整。”国内一位地产老总这样回答他所面对的质疑。

　　碧桂园的认知，与此如出一辙。此前，他们通过国际投行发行了5亿美元可换股债券，补足了开发资金。虽然股价还在持续下跌，但杨国强认为，这不会影响到他们的经营。而杨国强还准备跨行业扩张，一度有消息称，杨国强已经与TVB谈好收购事宜，市场还传出杨惠妍的丈夫自组公司，筹备进入能源行业。

　　然而，随着国际金融海啸的到来，形势急转直下。“撤”——外资不断地从内地房地产股票中抽离，碧桂园的股价像吃了泻药一样，杨二小姐的财富更是节节缩水，碧桂园内部股东之间的矛盾开始显现。

　　这让杨国强父女有些措手不及。年初为发行债券签下的“对赌协议”，让碧桂园背上了沉重的账目负债，巨大的债务再次导致股价狂跌，一年不到，碧桂园的股价由14.18港元一度下跌到1.10港元。一些跟随杨国强打天下的老臣，在碧桂园最危急之时纷纷减持股票，最大的股东杨贰珠减持超过3亿股，而此时的股价已在1元左右。市场开始担心碧桂园的经营状况，随之而来的又是一轮下跌。于是曾经的首富资产缩水了近90%。

　　同样的故事，仍然在其他地产上市公司中继续上演。