我市近期出台多项房产新政：[导读]

 

  交钱买下在建商品房，由于还没有拿到产权证，被开发商抵押出去怎么办？买到产权不明晰的二手房，出现纠纷怎么办？从本月起，我市开始实施的房屋预告登记制度将为广大市民解决这些问题，给在商品房交易中出现的“一房多售”“重复抵押”等现象再上一道“紧箍咒”。

  根据《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

  预告登记通俗地说就是：在房屋不具备办理房产证的情况下，买卖双方签订了房屋买卖协议，买方为了保障将来对这栋房屋依法拥有所有权，可以按照约定双方共同向房屋登记机构申请预告登记。预告登记受理后，如果卖方不经过买方书面同意，再次出售该房屋时，房屋登记机构不予办理。

  据市房管局工作人员介绍，一般而言，开发商在取得商品房预售许可证后，就具备了对外售房的条件。但是从商品房售出到交房，再到购买者办理房产证，至少要１－２年，如果不进行预告登记，就可能发生“一房二卖”“一房多卖”或开发商将房屋产权抵押等问题。二手房市场同样也存在“一房两卖”的问题，例如，张先生将自己的房屋以30万元的价格卖给李某，虽然李某交了订金，双方也签订了合同，但几天后刘女士愿意出40万元购买，于是张先生单方面违约，将房屋卖给刘女士并办理了过户手续，这不仅侵犯了第一个买方的权利，影响了其房屋所有权的取得和实现，而且违背了诚信原则，扰乱了正常的房地产交易秩序。另外，二手房交易中存在交易双方约定分期支付房款的情况，如张某将自己的房屋以30万元卖给李某，约定李某两年内分五次付清房款，两年后办理房屋过户手续，这种情况下，由于未取得房屋产权证，买方李某的权益很难得到保证。进行房屋预告登记正是解决以上问题的有效途径，预告登记制度在某种意义上来说也是一种担保的手段，可以提前限制卖方违背合同对房屋进行处分的权限，保证买方将来顺利取得该房屋的所有权。

  另外，在房地产市场里，还出现过这样的情况，即购房者跟开发商签订了购房合同、付了房款，但是由于某些原因不能及时到房屋登记机构进行登记备案。在这段时间里，有可能发生一些预料不到的事情，使购房者的权益受到损害。遇到这种情况，购房者可以根据《物权法》、《房屋登记办法》的相关规定，持有效个人证件、《商品房预售合同》及交款单据直接到房屋登记机构进行预购商品房预告登记。