①国内房价在经历了一个时期的持续“高烧”后，目前，部分大中城市的上涨势头上已有所回落。不过，聊城的住房价格却没有明显的下降迹象。其中原因在哪儿？聊城怎样稳定和控制房价过快上涨？②房屋裂纹、漏雨、墙皮脱落，怎么办？广大业主往往会想到动用自己的房屋“养老钱”——住宅专项维修资金。但是，这项资金并不在业主自己手里握着。这些钱到底在由谁监管，应该怎样拿出来用？

■关于聊城房价

多种措施

抑制房价过快上涨

记者：您如何看待近几年聊城的房价上涨？

丁东明：房价增速快、房屋价格高，是近年来各级政府和广大居民关注的热点问题。近几年，全国各地房价都在涨，尤其是经济发展较快的大中城市及沿海地区，房价涨幅更高。受其影响，我市房价也出现了较大幅度的上涨。

客观地讲，聊城楼市的发展时间也就是短短的几年。借助国家房产政策的东风，加上银行房贷政策的推波助澜，聊城房地产业从2000年迈开了步伐。而最近十年，国家经济飞速发展，人民的购买力也随着收入的增长而提高。从购买第一套解困住房到改善住房条件，再到投资房产，加上城市人口的增加以及异地购房者涌入等原因，聊城房地产业更是发展得如火如荼。 

记者：聊城房价居高不下的原因在哪里？

丁东明：就目前来看，聊城的房价可能不会如一些人想象的那样走低或者平抑。归结起来，主要原因有以下几个方面：

一是需求大于供应。综合城市新增人口、旧城区改造、房屋以旧换新、县乡居民进聊城购房、房地产投资等各种购房群体的需求，初步估计，城区每年需要120万平方米以上的住宅面积。而城区2006年新开工住宅90多万平方米，2007年新开工80多万平方米，远远满足不了社会的需求。二是地价持续攀高，且土地供应多集中在较好地段。三是多数住房品质的提升，提高了建房成本。四是近两年建筑材料价格持续走高，人工费用上涨幅度较大。五是由于银行贷款利率提高，增加了建房成本。以上这些因素都对房价的快速增长起到了作用。

记者：我市在稳定和控制城镇住房价格上，都采取了哪些措施？

丁东明：为控制和稳定住房价格，市政府积极贯彻落实国家有关精神，主要采取了以下措施：

一是通过调整住房供应结构，严格控制大户型、低密度高档住宅项目开发。二是控制土地供应。严格商业用地的审批，相对增加住宅建设用地供应。三是完善住房保障体系。建立健全廉租住房制度、改进和规范经济适用住房制度，建立健全多层次的住房保障体系，切实解决低收入家庭住房困难问题。四是强化政府对房价的监督和干预。我市已对房地产市场秩序进行了整顿，主要工作包括严厉查处违法广告、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税等行为，认真落实商品房价格明码标价制度，严格商品房预（销）售的监管，禁止期房转让、严格购房实名制等。五是加强房地产信贷管理，严格房地产交易监管，完善房地产统计和信息披露制度等措施。

我认为，随着这些专项整治措施的进一步落实，对我市房价的过快增长将会起到一定的抑制作用。

■关于住宅专项维修资金

房屋“养老钱”到底怎么用？

记者：业主在购买商品房时，需按照物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金。此项资金的缴存标准是多少？

丁东明：目前，我市住房维修资金是按照房屋建筑面积每平方米20元的标准缴存的。

记者：业主缴存住宅专项维修资金的途径有哪些？

丁东明：业主可以在办理商品房确权登记手续时，直接到房金大厦二楼专项维修资金窗口自行缴存，也可以交由售房单位代收代缴。

记者：我市都采取了哪些监管措施来确保此项资金安全透明、专款专用？

丁东明：政府监管是国家《住宅专项维修资金管理办法》规定的基本工作原则之一。《办法》规定：“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。”

这里所说的“政府监管”，大体来说分三个方面：一是房地产主管部门的专项维修资金的代管工作；二是对专项维修资金使用进行全程监管；三是资金代管部门接受财政、审计等部门的财务监审。市房管局目前在资金代管方面的具体工作措施是“专户管理”，即在指定商业银行设立“住宅专项维修资金专户”。

为更好地管理专户，我局开发建立了住宅专项维修资金计算机管理系统，借助系统的支持，在专户下，为每位业主设立一个虚拟账户，实现了业主个人资金账户的明细管理。这个计算机管理系统能够为每位缴存专项维修资金的业主提供资金使用明细和余额查询、档案变更、资金对账、计息滚存等服务。业主可以通过到服务窗口查询或电话查询两种方式查询个人账户信息。服务窗口具体位置在房金大厦二楼交易大厅；查询电话是8366027。

记者：业主缴存的住宅专项维修资金属业主所有，业主对专项维修资金的使用拥有最终的决策权。但是在实际操作中，有的业主反映，为什么此项资金使用起来这么难呢？

丁东明：这和这项资金的使用要求有很大关系。首先，住宅专项维修资金的性质决定了其必须“专款专用”，也就是说只能用到住宅共用部位、共用设施设备保修期满以后的维修和更新、改造上。

其次，共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，涉及到相关的不同业主或物业使用人，这是一个需要大家共同出资解决的问题，这就有个集体决策的问题。从目前我们接触到的有关此类问题的反映来看，大多数问题就出在“集体决策”这个环节上。经常有业主以维修部位对自己生活无碍为由，拒绝在维修费用分摊意见书上签字。根据《办法》规定，如果达不到法定通过的表决数，就无法启动专项维修资金，这与业主公共意识淡薄和对自身法律义务的认识有很大的关系。目前，我们也在着重研究这个问题，争取能够找到一个好的解决途径。

记者：业主若需要使用此项资金，需走哪些程序？

丁东明：住宅专项维修资金的使用流程大致分为三个环节。第一个环节是资金使用立项阶段。在这个环节需要完成维修方案的制订和业主集体决策两项工作。其中，业主集体决策分为两种情况，一种是已成立业主大会，且维修计划已在上一年度业主大会上进行讨论，并表决通过的，由业主委员会审查维修方案，并确认即可。另一种情况是虽然召开业主大会，但未对年度维修计划进行讨论，或者是未成立业主大会的，则需要将维修方案向涉及到的相关业主征求意见，取得法定多数的同意后，方可申报资金使用计划。

第二个环节是资金使用核准阶段。我们在资金使用核准时主要进行四项业务核查：一是是否在保修期范围内；二是维修部位是否属于共用部位、共用设施设备范围；三是是否取得法定多数的业主的同意；四是资金使用涉及业主的账户余额情况，是否足以支付维修费用。以上核查通过，即完成核准程序，并将规定比例的专项资金划拨到指定账户。这些工作，我们的公开办事承诺是，在3个工作日内完成。

第三个环节是工程验收阶段。在这个阶段，由物业管理单位组织施工单位、工程质量鉴定部门和相关业主代表对维修工程进行验收，业主委员会或相关业主代表出具验收意见。房管部门根据验收意见划拨工程余款，将工程款额进行摊算后，在相关业主的专项资金账户中进行资金核减，同时在业主的个人专项资金档案中予以记录。  

■关于住房保障

加大力度，切实解决低收入者住房困难问题

记者：现在有不少人都说买不起房子，我市怎样保障社会低收入者也能有房住？

丁东明：现在确实有部分低收入家庭、刚参加工作的年轻人，住房非常困难且买不起房子。为使更多的人“居者有其屋”，我市逐步建立健全城市低收入家庭住房保障体系。

我市住房保障工作，主要是通过发放廉租住房租赁补贴以及建设廉租住房、经济适用住房的方式，逐步解决低收入住房困难家庭的住房问题。2007年以来，对符合条件的最低收入家庭发放了廉租住房补贴；2008年，廉租住房租赁补贴发放范围逐步扩大到了城市低收入住房困难家庭。经过调查审核并公示，聊城市城区确定符合住房保障条件家庭539户，各县（市、区）符合条件家庭共计1768户。目前，通过审核的2307户已全部纳入住房保障范围，实现了上半年将廉租住房保障对象由最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭的既定目标。

在保障住房建设上，聊城市城区与各县（市、区）加强部门协调力度，正在积极落实完善计划、土地、规划等相关手续，争取尽快开工建设。

记者：经济适用住房和廉租住房的具体建设计划是怎样的？

丁东明：根据我市制订的2008年聊城市城市住房保障实施方案，今年我市计划开工建设经济适用房2109套，其中聊城城区356套；廉租房260套，其中聊城城区50套。目前，我市经济适用房投资计划已报省发改委，审批后，可立即进行设计、施工。

■关于业主自治

业委会法律地位不明确是发展“软肋”

记者：近几年，聊城的居民小区建设发展速度很快，但业主自治组织却存在发展滞后、建设不规范等问题。在这种情况下，业主维权困难重重。对此，您认为问题出在哪里？

丁东明：我认为这里面的原因主要有以下几方面：

首先，业主委员会主体地位不明确。目前，我国现有法律还没有对业主委员会的法律地位问题作出明确界定。之所以说法律地位不明确，是因为业主委员会目前并不具备任何法律意义上的法人形态，没有承担民事责任的能力。在日常物业管理事务中，由于业主委员会委员或者业主不能对业主委员会的行为后果承担最终责任，也就使业主委员会不能以完整的法人形态参与社会活动，这是阻碍业主委员会健康、规范、有序地发展的主要原因。

其次，有部分业主自治意识差，法律意识淡薄，对自己的权利和义务认识不高。由于对物业管理的认识有局限性，许多业主认为业主委员会应该是一个能代表业主跟物业公司“对着干”、为业主办事的组织。甚至有一些业主委员会委员由于公共意识淡薄，往往站在个人或小圈子利益的立场上，置大多数业主公共利益于不顾，有意激化业主与物业公司的矛盾，来达到私己的目的，反而损害了其他业主的权益，影响了业主委员会在广大业主心目中的地位。

再者，业主委员会的运作程序还不规范。《物业管理条例》虽然明确规定“业主委员会是业主大会的执行机构”，但是对召开业主大会的条件、业主委员会的组织保障、对业主委员会的监督、业主委员会的法律责任等都没有具体规定。

记者：以上问题应该如何解决？

丁东明：解决上述问题主要应做好两方面工作。一是加强舆论宣传。通过媒体向广大市民宣传物业管理知识。二是大力发展社区物业管理，加强社区对物业管理的指导和监督。具体来说，建议按照“政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，房管部门监督指导，以块为主、属地管理”的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥基层组织的作用，搞好社区基层组织与业主自治组织的共同协作，推进社区物业管理工作良性发展。  

□文/图 本报记者 刘江 通讯员 赵华丽 尚桂忠