根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》及《山东省物业管理招标投标管理暂行办法》等法律、法规、政策的有关规定，为规范我市前期物业服务招标投标活动，近日,市房管局出台《关于规范前期物业服务招投标活动的实施意见》以及《聊城市物业管理评标规则（试行）》、《聊城市物业管理招标备案程序》、《聊城市协议选聘物业服务企业核准程序》、《聊城市前期物业服务合同备案程序》等四项配套政策。

招标主体与范围

  《实施意见》规定，在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前，开发建设单位应当通过招标投标方式选聘具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业，提供前期物业服务；前期物业服务合同依法或依约终止，且业主大会未设立的，由开发建设单位依法另行招标选聘物业服务企业。

  房屋总建筑面积在5万（含5万）平方米以上的物业管理区域选聘物业服务企业，应当采用公开招标投标方式。

  房屋总建筑面积在5万平方米以下的物业管理区域选聘物业服务企业，可以采用邀请招标投标方式。另外，物业管理区域房屋总建筑面积低于3万平方米或截止招标文件规定的递交时间，提交投标文件的投标人少于3个，开发建设单位可以采用协议方式选聘相应的物业服务企业。

投标主体与条件

 《实施意见》规定，投标主体为依法设立、从事物业服务活动、具有独立法人资格、取得资质证书的物业服务企业。

投标主体条件：企业资质等级与承接的物业管理区域建筑面积相对应；已建立了企业及其从业人员的信用档案信息，且没有在规定期限内禁止参加投标活动的记录。

招标投标活动监督机构

《实施意见》规定，聊城市房地产管理局负责全市物业服务招标投标活动的指导和监督。聊城市物业管理协会受聊城市房地产管理局委托作为物业服务招标投标活动监管机构，具体负责对聊城市区范围内物业服务招标投标活动实施监督管理工作。自2008年6月1日起，聊城市区范围内物业服务招标投标活动纳入统一监督管理范围，依照规范程序，在指定区域即聊城市物业管理协会办公场所内进行。

专家不得少于评标委员会成员总数的2/3

  《评标规则》规定，评标委员会依法组建，负责评标活动，向招标人推荐中标候选人或者根据招标人的授权直接确定中标人。评标委员会由招标人负责组建。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。

  业主大会作为招标人的，应依法确定其评标委员会中招标人代表人数，其评标委员会成员为5人以上单数，并可以选定物业管理方面的专家参加。

  评标委员会的专家成员，应当由招标人从市房地产管理局提供的评标专家名册中以随机抽取的方式确定。

投标报价过低 视为废标

  《评标规则》规定，在评标过程中，发现有下述情形之一的，评标委员会应将投标人的投标作为废标处理：

  投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的；投标人的投标报价明显低于管理服务成本的，或者管理服务内容、标准、质量要求被实质性裁减的；投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的。

（记者  中心  袁博）