案例1 卖房未过户交易作数吗？
案例背景
黄某与李某系夫妻，两人于1990年购买住房一套。1997年，黄某找到其亲戚，称为了偿还货款夫妻俩愿意将住房以10万元价格卖给他，其亲戚表示愿意购买。收到购房款后，黄某夫妇将房屋交付给该亲戚居住，并且交付了《房屋所有权证》，但未签订房屋买卖协议，也未办理房屋过户登记。
2006年1月，黄某与李某协议离婚，在双方的《财产分割协议》上约定“两人于1990年购买的住房归李某所有，欠黄某亲戚的10万元由李某负责返还。”2006年5月李某要求黄某亲戚返还房屋遭到拒绝，2006年6月，李某起诉至法院要求黄某亲戚返还房屋。李某称其并不知道前夫黄某已经将该房屋出卖给黄某亲戚，收他的10万元也是向其借款，不是卖房款，双方即未签订房屋买卖协议，也未办理房屋过户登记。李某愿意返还10万元并要求收回房屋。
律师分析
本案例中虽然双方没有签订书面的房屋买卖协议，也没有办理房屋过户登记手续，但事实上，由于一方已经交付房屋，另一方支付了房款，双方关于房屋买卖的口头协议已经达成，并且实际履行完毕。口头买卖协议是双方自愿达成，且内容不违法，不为法律所禁止，应当确认买卖房屋的口头协议有效；同时，虽然双方没有办理房屋买卖过户手续，但过户与否并不影响房屋买卖的效力。即便李某在诉讼中主张自己在其前夫黄某出卖房屋时不知情，但根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第八十九条规定“共同共有人对共有财产享有共同权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应当认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第十七条第（二）项规定“夫或妻因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意见表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”法院驳回了李某的诉讼请求。
案例2 交了钥匙算不算交房？
案例背景
王先生买房2年了，至今仍没拿到房产证。他认为开发商违约，并告到仲裁委，要求赔偿未按合同交付房子违约金7920元及逾期办理房产证违约金8881元。但开发商认为，房子钥匙你都拿到手了，难道房子还不算交付？所以不存在违约问题。
王先生认为，作为房屋开发商，在明知自己违约的情况下，没有积极向他作出合理解释，说明违约的原因及应采取的补救措施，故要求其赔偿违约金。
开发商在答辩书中强调，合同明确约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。实际上，他们已于2003年6月17日将房屋交付王先生使用，就表明他已放弃了约定的拒绝交房的权利。在已经交房2年后，王先生仍要求交付违约金，无事实与法律依据。
仲裁结果
仲裁委经过审理后认为，依合同约定，房地产公司应于2006年4月31日前将王先生所购房屋交其使用，但房地产公司实际交付时间为2004年5月15日，逾期15天，属违约行为。而且房地产公司未按时办理房产证，亦违反了合同的约定。依据有关规定，应向王先生支付逾期办理房产证的违约金8881元。
仲裁庭同时认为，房地产公司未按合同约定的房屋交付条件交付房屋，也未将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，同样违约。但因没有合同的约定，也没有法律依据，王先生关于违约金的请求，仲裁庭不予认可。
法律界人士认为，商品房买卖合同通常对出卖人逾期交房的违约责任作了明确约定，但对商品房怎样才算交付使用则没有具体约定，日常生活中，买卖双方往往对此存在不同理解而引发争议。
本案中，出卖人认为“房屋的交付使用”就是交钥匙，作为购房人则认为“房屋交付使用”不仅包括领钥匙，接受经验收合格的房屋，还包括取得房屋所有权证书。
仲裁委最后裁定，未按要求交房当然违约。但由于没有合同约定，也没有法律依据。王先生的违约交付必须赔偿的要求，最终未获支持。
案例3
业主装修引发纠纷 物业公司应否担责
案例背景
林某系某住宅小区三楼业主。2006年3月，林某楼上（四楼）的业主王某装修房屋时，在地板上打了许多的小孔，致使林某家的屋顶有墙皮脱落。同时，王某为了暖气设备美观，在卧室窗下切除部分墙体，致使林某的窗户上面的屋顶产生裂纹，而且巨大的噪声使林某老伴心脏病复发，花去医药费6000多元。为此，林某多次找到物业公司反映，物业公司也多次派员制止，并对王某下达了整改通知单，要求其将窗下的墙体恢复原状或到区房管部门办理拆改手续。
在物业公司的协调下，王某来到林某家赔礼道歉，并口头许诺对因装修给林某造成的屋顶裂纹和墙皮脱落予以维修，征得了林某一家人的谅解。然而，2006年的10月之后，林某突然又几次找到物业公司，点名要求物业公司经理承担维修房屋和赔偿其老伴医药费的责任。
律师分析：
1、王某的行为属于违法装修。建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第5条规定：“住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：……（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为”。同时，该《办法》第6条规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经供暖管理单位批准，不得拆改供暖管道和设施。因此，本案中王某的装修拆改行为属于违法装修。
2、物业公司对违法装修有制止和向有关行政管理部门报告的义务。《物业管理条例》第46条第1款规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”本案中，物业公司在接到林某的投诉后，多次派员到王某家制止违法装修行为，下达了整改通知单，并积极协调二者之间的矛盾。物业公司工作的唯一瑕疵是没有及时向有关行政管理部门————区房地产管理局和供热办报告。
3、林某要求物业公司经理承担维修房屋和赔偿其老伴的医药费的责任与法无据。首先，物业公司已经尽了管理职责。其次，林某与王某之间的纠纷已经由物业公司居中调解完毕。再次，物业公司经理作为公司的负责人，其管理行为属于职务行为，后果应由物业公司承担。因此，本案中假设物业公司有责任，也不应由经理自担，更何况物业公司已经依法尽了管理职责。综上所述，物业公司及其经理不应当承担维修房屋及赔偿医药费的责任。
本案结果：
最终，物业公司在律师的帮助下，通过依法、依理、依情的工作，与林某和王某最终达成书面协议，由王某将其卧室窗下切除的墙体恢复原状，对因其装修而给林某房屋所造成的损坏予以维修，并一次性补偿林某其他费用3000元。今后三方不得就此事再行向任何一方主张任何权利。该纠纷最终得以平息。
案例4 房价涨了就想违约
案例背景：
何小姐最近比较烦。原因很简单,何小姐好不容易看中的一套房子,卖家临时改变主意不想卖,造成双方之间订立的协议书成一纸空文。
几个月前,何小姐经人介绍看中了一套房子。双方谈妥价格、签订购房协议书后,何小姐支付了2万元定金。由于该房子产权迟迟未下,房子交割之事也只好推迟。但是,近期房东张先生却告诉她说,不想卖了,愿把定金退还给她。何小姐很气愤,认为张先生看到房价涨就违约是不道德的。但更让何小姐苦恼的是,由于是熟人介绍,当时协议没有约定违约赔偿的相关事宜。
其实,这样的纠纷在近年并不少见。房价的上涨,导致很多卖家认为按原价卖房亏了,纷纷违约不卖房子。
律师分析：
双方签订定金协议书是客观事实,尽管期间因卖家未获得产权而中断签订正式合同,但那份协议书一直到现在仍然有效。卖家由于房价涨感到“吃亏”而反悔显然属违约行为。针对这种情况,何小姐可以要求卖家继续履约,如果卖家拒绝履约,何小姐可以提请诉讼,要求退还定金并做相关赔偿。
同时,律师提醒,购房是人生重要的一件事,不管是通过什么途径买房,最重要的是要签好合同。
