2004年4月30日，原告李先生将其所有的房屋卖与被告林，双方签订了房产交易协议书，约定：房价为人民币二十万元，，办理手续同时一次交付全部房款。2004年5月3日，原告收到被告给付的房款后，将讼争房产的房屋所有权证以及土地使用权证(以下简称“两证”)交给被告后即从该房屋搬出，随后被告搬入该房屋，居住至今。但双方一直未办理房产过户手续。2005年5月，原告以经多次督促后被告一直不予配合办理法定过户手续为由，诉至法院，请求依法判决确认买卖房屋合同无效。被告以自己已支付房款，原告已将房屋交付使用并已居住一年为由，请求判决确认买卖合同合法有效。

　　法院判决

　　原、被告之间的房屋买卖合同是有效的。且已实际交付房照，被告已付给原告房款。房屋买卖合同生效后，被告应及时办理房屋过户手续，原告应当予以协助。原告要求判决房屋买卖关系无效之请求，因过户登记是已经生效合同一方当事人应当履行的义务，过户登记手续仅是房屋产权转移的必要条件，并不是买卖合同有效的要件，因此，原告之请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，遂判决：原、被告之间的房屋买卖合同有效；争议房屋归原告所有。

　   律师点评

　　本案争议的焦点问题：房屋买卖交易合同未办理产权过户登记是否有效；应由谁办理过户手续。

　　本案的审理及判决均发生于物权法生效之前，就当时的审判实践而言，常常误将房屋买卖合同双方当事人未到房地产管理部门办理房屋所有权转移手续(以下简称“过户登记”)作为认定房屋买卖合同无效的依据。陷入此种误区的根本原因在于对于部分类似案件的审理过程中，没有对订立房屋买卖合同的债权行为与转移房屋所有权的物权行为二者的生效条件加以区分。而将二者予以混淆的直接后果即是将本应作为房屋所有权变动生效条件的过户登记错误的理解为房屋买卖合同的生效条件。

　　依据合同法第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的，依照其规定。由此，若对本条规定仅作片面理解，将房产过户登记认定为房屋买卖合同的生效条件，则必然导致未办理过户登记的房产买卖合同归于无效。然而，我国现行立法中尚未明确规定房产买卖合同必须经过登记才得生效。对此，最新生效的物权法予以了明确的规定，依据物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此可以得出，基于本案的实际情况而言，即便原告方已经将讼争房产的两证交给了被告方，但由于该房产尚未办理过户登记，故房产所有权仍归原告方所有，该房产买卖合同仍然有效，其效力不受是否办理过户登记的影响。

　　办理产权更名过户手续，应由买卖双方哪方负责呢？

　　首先，这个问题涉及到办理过户手续的费用应由谁承担。对此，买卖双方当事人应预先在合同中明确约定由谁承担费用、办理手续。若没有约定或约定不明，双方应协商解决，若协商不成，依据合同法第六十二条：(六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。此外，依据合同法第六十二条：(五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。因此双方应主动协助对方办理相关手续，尤其是卖方当事人由于持有两证因而在此环节上居于主导地位，因为办理过户登记手续时，卖方需要提供与原产权相关的各项手续，如原产权是否属于共有，其他共有或受益人对转移产权所出具的手续等。因此，卖方更应该主动配合，对于产权及时变更和转移具有重要作用。合同法第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。此规定也说明卖方在产权转移过程中负有积极的主要义务。当然买方不配合也会影响过户手续的办理，此行为可视为一种违反合同附随的协助义务的行为，但不影响买卖合同效力的认定。