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南下拿走香港一半新拍土地 内地房企做得“在行”

2017-02-28  来源:第一财经网  编辑:语宸  点击(203)  我要评论(0)

    在香港香港岛南区香港仔对面的小岛屿上,近日出了一桩大新闻。在这个全岛面积仅有1.3平方公里的小岛上,诞生了全香港最贵的一块地皮。

    根据香港特区地政总署公布的数据,鸭脷洲利南道的住宅地皮以168.56亿港元(约合149亿元人民币)批出,折合每平方英尺楼面价格高达22117港元(即每平方米约21万元人民币)。按总价计算,已成为香港最贵地皮,较估值高出了10.3%。

    而购入地皮的买家更令香港人感到熟悉又陌生。中标者是龙光地产(03380.HK)和合景泰富(01813.HK)的合资公司,两家公司都是在香港上市的内地房企。这一块地皮于2月17日截标,从投标的财团名单中可以看出,这块地皮引得几乎所有在港的大型地产商垂涎,而内地地产商的热情参与尤为引人注目。

    资料显示,该地皮总共收到了14份标书,入标财团包括长实地产(01113.HK)、新世界发展(00017.HK)、万科置业(香港)、中信股份(00267.HK)旗下中信泰富、新地(00016.HK)、会德丰地产、中国海外发展(00688.HK)、英皇国际(00163.HK)和佳明集团(01271.HK)、恒基地产(00012.HK)与帝国集团合资公司。

    项目占地大约11761平方米,可建总楼面面积上限为70,800平方米。龙光地产和合景泰富表示其位置优越,是香港岛区罕有的大型市区住宅地皮,背山面海,所有建成单位均坐北向南,可发展优质的大型住宅项目。而两家地产商的合作,主要是利用了彼此的优势,有利未来两家公司在香港长远发展。

    香港鸭脷洲是一个相对独立的大型居住社区。

    高力国际(Colliers International)亚洲区估价及咨询服务行政董事张翘楚称,尽管作价太高让人很难猜测日后发展项目的方向,但发展商应该会兴建洋房及中低密度的住宅项目,每平方英尺价格有望挑战6万港元(合每平方米57.2万元人民币)。但实际上,同样在鸭脷洲的地产项目“海怡半岛”,价格顿时显得经济实惠。根据中原地产资料,海怡半岛截至2月23日的平均售价为每平方英尺1.5万港元(即每平方米14.3万元)。

    内地地产商抢地不计成本,令香港业者咋舌。实际上,从去年年底开始,内地地产商的身影开始频繁出现在香港的土地市场,究竟是什么原因,能够吸引这些房企呢?

    内地开发商抢走香港新拍一半土地

    除了鸭脷洲地皮以外,最近内地房地产企业似乎都把眼光放在香港市场上,引起了很多市场人士的注意。

    第一财经记者梳理发现,从2016年5月至今,内地房企在香港购入9块土地,成交金额已经超过513.85亿港元(约合455亿元人民币),占香港卖地总价的50%。

    而最令人关注的,就是从去年下半年开始,内地房企在香港的抢地行为。海航实业集团(下称“海航”)在短短三个月内,就斥资198亿港元,投得启德三块地皮,是内地企业在香港投地的主力军。

    香港地政总署资料显示,海航先在11月以88.37亿港元拿下了香港启德第1K区3号地皮,每平方英尺楼面地价为13500港元;在2016年12月再斥资54.12亿港元,拿下了启德第1L区3号地皮,每平方英尺楼面地价为13600港元;在1月25日,海航再出手拿下启德第1L区1号地皮,总价为55.3亿港元,每平方英尺楼面地价为13000港元,较嘉华国际(00173.HK)投得的相邻地价高出了27%。

    海航并不是唯一一家舍得出钱的内地地产公司。2016年8月,五矿地产(00230.HK)以40.05亿港元夺得油塘崇信街住宅地皮,每平方英尺楼面地价为7068港元,是当时东九龙住宅用地平均楼面地价的新高。

    莱坊(Knight Frank)高级董事和估价及咨询主管林浩文表示,内地地产商资金实力雄厚,同时人民币持续贬值,选择境外投资是实现资产配置及保值的方法,也是分散投资的手段。他还称,许多地产商更是在香港的上市公司,在香港的融资成本很低,且更为方便,发展风险也明显比内地要更低,预计未来内资仍会积极买地,尤其是稀缺的优质土地。而香港的地产商由于原本就有土地储备,相对而言,出价也不会很激进。

    亚太房地产发展学会会长邵志尧对第一财经记者称,香港房屋政策相对稳定,没有限购令或限价令的束缚,加上香港没有资产增值税,所以香港的投资比起内地的还要划算一些。他预计,未来会有越来越多的内地发展商到香港投地,甚至可能会出现更高的土地价格;未来香港的土地市场,可能由财大气粗的内资房企掌握话语权。

    内地房企真那么有钱?!

    据地政总署统计,2016年5月至2017年2月期间,香港卖地总面积为31.4万平方米,卖地总价为1020.6亿港元,而内资企业从金额上就已经占据一半的位置。

    从龙光地产和合景泰富的市值来说,都属于相对小的地产开发商,如果按照2月24日的收盘价计算,龙光地产的市值为184亿港元,合景泰富的市值为156亿港元。比起财大气粗的海航,龙光地产和合景泰富要吞下总价168.56亿港元的地皮,几乎可以用“蛇吞象”来形容。

    根据龙光地产的中期报告,截至2016年6月30日,公司持有现金及银行结余约为124.38亿元(人民币,下同),净债项权益率为74.6%;而合景泰富的现金及银行结余账面金额约为205.65亿元,净负债比率则为65.4%。

    而从资金成本的角度来说,两家民企也远远比不上有国资背景的海航以及中海外。根据龙光地产公布的数据,公司在2016年12月23日,建议发行2亿美元的2022年到期的优先票据,年息为5.75%;合景泰富同样如此,公司在2016年12月30日,建议发行2.5亿美元2022年到期的优先票据,年息为6%。而相比之下,中海外在2014年发行的一批美元债券中,5年期的利率仅为4.3%,显示其资金成本要低很多。

    但是为何两家公司还要冒险到香港拿地?邵志尧认为,实际上,能让两家房企下定决心赴港买地的,主要是香港的房价开始被深圳反超,形成价值洼地,所以才令这些房企愿意铤而走险,未来如果香港房价继续上涨,那么对于两家小型房企来说,也有品牌效应。

    林浩文则认为,两家房企之所以敢出手,是由于项目确实有利可图,这一项目有望建数百豪宅单位,如果建筑成本按照每平方英尺5000至7000港元计算,但售价却可高达每平方英尺5万港元左右,意味着如果市况平稳,利润空间仍较大。

    另一方面,香港市区豪宅或超级豪宅未来的供应很少,尤其香港岛未来3至4年的住宅供应只占整体的10%,豪宅只是少数,意味着香港豪宅可能会有较大涨幅。

    除此之外,境外买房从去年开始,已变成了大热的话题。邵志尧称,未来如果两家房企真的在这块地皮上开发好了项目,也可以吸引其自身在内地的客户。

    香港地价过高令人忧

    香港特区政府财政司司长陈茂波在公开场合表态称,鸭脷洲的地价超出预期,令人担忧,香港特区政府希望可以让楼市尽量平稳,尽量遏制投资需求,等待供应量可以追上需求。他强调,如果美国加息速度加快,很可能影响资产价格,而近年香港特区政府推出的供应量持续增加,未来4至5年平均都有2万套房供应,令目前香港楼市存在风险,呼吁市民买楼需要量力而为。

    上一次香港特区出现的高地价,还是在1997年3月25日。当天出售的是香港小西湾填海区的地皮,最后由信和置业(00083.HK)以118.2亿港元投得,楼面地价为每平方英尺5139港元,这一价格高出底价87%。彼时的发展商称“成交价相当合理”。

    但随着美国宣布加息,让香港的利率由当年的8.5厘升至10.25厘,也让香港的楼市泡沫进一步破裂。在2000年信和置业发售项目的时候,按照建筑面积计算,平均每平方英尺价格仅为4288港元,面包价比面粉还便宜。

    不过,与当年不太相同的是,现在的土地供应问题比当时更严重。市场人士认为,土地供应这个长期问题只要未解决,香港的楼价就很难下滑。据香港特区规划署估算,直到2046年,香港的土地需求最少需要4800公顷,即使所有现在发展的短中长期土地供应措施如期落实,香港仍需要再物色1200公顷土地。

    不仅如此。林浩文称,目前香港楼市有70%的买家都是刚需的自用买家,但1997年时的买家主要是短线炒家和投资者,加上当时楼市负债比例达到了90%,但目前香港的利率只有3%,楼市负债比率也只有50%。


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